Helmut Melzer
Erityisen edullinen asuminen on keskeinen poliittinen kysymys - ei vain Itävallassa. Sosiaalisen asumisen tarkoituksena on korjata tämä tilanne. Mutta etenkin taloudellisten pullonkaulojen aikana verotuksellisesti tuettu yksinäinen asunto on joutunut monien säästötappien uhreiksi. Viime vuosien kansainvälinen kehitys, joka on käynnistänyt kiihkeän keskustelun Euroopan unionissa. Keskeinen kysymys: kuka voi hyödyntää sosiaalista asumista?
Kysymys kilpailusta?
Vastauksena yleiseurooppalaiseen keskusteluun 2005 jätti maanomistajien yhdistyksen European Property Foundationin, joka on yksityisten vuokranantajien edustaja, oikeudenkäynnin Ruotsissa EU: n kilpailukomissiolle - kilpailun vääristymisen vuoksi halvemmalla lainaamalla yksityisesti rahoitettua yksityistä kiinteistökehittäjää. Tenori: Ketään markkinoilla ei pidä suosia ja saada etuja julkisista varoista. Ei edes sosiaalisen asumisen yhteydessä. Yksityisten vuokranantajien toiveiden mukaan vuokranantajan on joko työskenneltävä samoissa olosuhteissa tai hänen on tosiasiallisesti hyödyttävä vain apua tarvitsevia.
Mutta vaikka skandinaaviset istuivat pöydässä ja neuvottelivat kompromissin, löydettiin Alankomaista menestyneempiä jäljittelijöitä. Euroopan komissio 2010 vahvisti Alankomaiden valituksen vapaasta kilpailusta. Seurauksin, kuten Barbara Steenbergen IUT: n kansainvälisestä vuokralaisyhdistyksestä kuvaa: "Näin ollen köyhimpien tarjontaa oli rajoitettava. On vain ajan kysymys, ennen kuin gettot ilmestyvät. "
Alankomaiden tapaus
Uudet pelisäännöt Alankomaissa: Voittoa tavoittelemattomien kehittäjien "Wocos" -tuotteille 33.000-euron tuloraja vuodessa (aiemmin 38.000-euro) - brutto ja nyt myös riippumaton kotitalouden asukkaiden määrästä. Vertailun vuoksi: Esimerkiksi Wienissä yksilöllisillä tuloilla on nettotuloraja 43.970 euroa vuodessa (kaksi henkilöä: 65.530 Euro ff) ennakkoedellytyksenä tuetun vuokra- ja osuuskunnan asumiselle. 550.000-kotitaloudet ja noin 1,25 miljoonaa ihmistä käyttävät sosiaaliasuntoja Itävallassa. Kuinka monella olisi edelleen oikeus tuettuun asumiseen, jos tulorajaa alennettaisiin?
Steenbergen Alankomaiden tilanteesta: "650.000-kotitaloudet jätettiin siten heti ulkopuolelle. 45-neliömetrin asunnon vuokrahinta Amsterdamissa on tällä hetkellä noin 1.000 Euro. Kaupungin reunalla odotusajat ovat nyt jopa yhdeksän vuotta. "Lisäksi rakennuksen laatu uhkaa kärsiä myös valtavasti. Alemmista tulorajoista ja vuokrista johtuen myös tulevat asuinalueet on rakennettava mahdollisimman halvalla.
Sosiaalinen asuminen kansallisena tavoitteena
2011 uhkasi toistaa jotain vastaavaa Ranskassa. Jälleen kerran yksityinen vuokranantajayritys valitti EU: lta - mutta tapasi "Grande Nation" -nimisen vastustuksen: Toukokuussa 2013: n vastauksessa EU: lle Ranskan julistama sosiaalinen asunto tiivisti nopeasti valtion tavoitteen. Siitä lähtien hiljaisuus on ollut syy. Kansallisvaltion omistus on ilmeisesti voittanut EU: n kilpailuperiaatteen. Toisaalta toissijaisuusperiaatetta sovelletaan asumiseen - se on kansakunnan asia.
EU: n keskustelu sosiaalisesta asumisesta
Kysymykset, joista keskustellaan nyt yhä enemmän EU: ssa: Kesäkuussa 2013 Euroopan parlamentti hyväksyi mietintöluonnoksen sosiaalisista asunnoista Euroopan unionissa. Ensimmäinen keskusteluasiakirja, joka sisältää monia ehdotuksia, vaatimuksia ja vinkkejä. Mitä tapahtuu? Et tiedä. "Komissio ei ole vieläkään sanonut niin", sanoo IUT: n Steenbergen tarkastelevan myös EU: n demokraattisia pullonkauloja: "Jos kaikki vastustavat ja komissio ei edelleenkään toimi, niin demokratiavaje ei ole? Virkamiehet äänestävät parlamenttien selkeää äänestystä vastaan. "
Euroopan sosiaalisen asumisen liiton CECODHASin pääsihteerin Claire Roumet'in mukaan asiakirja ei ole liian aikainen: "Kutsun viimeisiä 20-vuosia sosiaalisen asuntopolitiikan kahdeksi menetetyksi vuosikymmeneksi. Asumiskustannukset nousivat kaikkialla. Osalla väestöä ei ole tarpeeksi rahaa asumiseen. "
Sosiaalisen asumisen erilaiset tulkinnat ovat perustavanlaatuinen kysymys, ei maan koko: "Useimmat maat keskittyvät omaisuuden edistämiseen. Kriisin aikana asuntoa varten on vähemmän varoja, aiheelliset tuet suljetaan. Se ei ole kestävää. Asuinrakennukset on mukautettava vastaavasti ", Roumet sanoo.
"Olemme kirjoittaneet lippujen palauttamisen yleiseen etuun. Mielestäni meidän on selitettävä vastuuhenkilöille, miten voittoa tavoittelematon asuminen toimii. Useimmissa maissa tunnetaan vain vapaat ja täysin tuetut markkinat. Edullinen asuntotarjonta ei toimi markkinoilla. Markkinoilla on taipumus nousta hintoihin ", Steenbergen Kansainvälisestä vuokralaisten liitosta toivoo komission asiantuntijaryhmän lisäksi myös Itävallan mallin levittämistä.
Itävallan tapa mallina
Mutta mikä tekee Itävallan mallista kansainvälisessä vertailussa lainkaan? Wolfgang Amann Itävallan kiinteistö-, rakennus- ja asuntotutkimuslaitoksesta IIBW: "Meillä on järjestelmä, jolla on ns. Integroidut vuokrausmarkkinat. Tämä tarkoittaa, että kaupalliset ja sosiaaliset vuokrausmarkkinat kilpailevat keskenään. Asuminen näköiset kotitaloudet - paitsi todella varakkaat - molemmat markkinasegmentit ovat avoinna. Tämä johtaa edulliseen hinta- ja laatukilpailuun. Samanaikaisesti sosiaaliset vuokrat ovat vain hieman alle vapaiden markkinoiden vuokrien. Seurauksena on, että julkiset menot asumisen edistämiseen ovat alle EU15-keskiarvon. "
Mutta kuten kaikki tietävät, kaikki ei ole täydellistä. "Meillä on ns sisäpiiriläisten ongelma. Suurin osa kotitalouksista, joilla on vanhoja vuokrasopimuksia, elää hyvin ja halvalla. Mutta kuka on parhaillaan asuntohaussa, sillä on paljon vaikeampaa. Lisäksi tämä koskee lähinnä nuoria kotitalouksia, joiden on yleensä tehtävä tiukempia budjetteja. Yleensä, jos sinulla on pitkä suunnitteluhorisontti, sinulla on valtava etu. Jos et tiedä missä asut puolessa vuodessa, joudut maksamaan siitä kalliisti ", Amann kuvaa nykyistä tilannetta. Kansainvälisessä vertailussa Itävalta on kuitenkin, kuten edelliset esimerkit osoittavat, hyvin hinnassa ja tarjonnassa.
Vuokrattavana Itävallassa
Vuodesta 2009 lähtien asumisen kustannuksiin käytettävien käytettävissä olevien kotitaloustulojen osuus vuokra-asunnoissa on noussut 23 prosentista 25 prosenttiin. Kehitys vaihtelee vuokra-luokan mukaan. Ensisijaisissa asuntovuokrausasunnoissa asuntokustannukset nousivat noin kolme prosenttiyksikköä ja olivat 2013 prosenttia kotitalouden käytettävissä olevista tuloista 28: ssa. Asumisella ilman eläkettä, ts. Pääasiassa nuoremmissa kotitalouksissa, asumiskustannukset ovat korkeat. Se vaikuttaa pääasiassa yksinäisesti eläviin henkilöihin (naiset 31 prosenttia, miehet 28 prosenttia) ja yhden vanhemman kotitalouksiin (31 prosenttia). Erityisen vähäistä on se, kuinka kauan kotitalous elää jo asunnossa, on välttämätöntä asumiskustannusten määrän kannalta.
Ensisijaisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet eri hinnoilla yksittäisissä vuokra-alueissa 2009: n jälkeen. Vaikka yleinen 2009-2013-kustannusten nousu oli 13 prosenttia, yksityisen vuokra-alan asuntojen vuokrat nousivat 17,2 prosenttia, 6,6: sta 7,8 euroon neliömetriltä. Osuuskunta-asumisen lisäykset olivat huomattavasti alhaisemmat, kymmenessä prosentissa edellisen vuoden vastaavana ajanjaksona. Kunnan asuntojen oli maksettava 2013 prosenttia enemmän kuin 8,3 vuonna 2009.
Uusista sopimuksista (enintään viisi vuotta edellisestä vuokra-ajasta) maksetaan keskimäärin 7,6 euroa neliömetriltä. Kotitaloudet, joilla on pitkäaikaisia vuokrasopimuksia yli 30 vuotta, viettävät 4,8 Euro mukaan lukien toimintakulut.
(Lähde: Itävallan tilastot)
Edistäminen ja hyväntekeväisyys
Asuntokehitysyhdistyksen vwbf: n puheenjohtajalle Markus Sturmille Itävallan asuntojärjestelmän menestys perustuu pääasiassa kahteen pilariin: "Yhtäältä tämä on asumistukea ja toisaalta voittoa tavoittelematonta asuntoteollisuutta. Taloudellisesti hyvin varustetun kiinteistökehityksen ja sosiaalisesti sitoutuneiden asuntorakentajien kumppanuuteen perustuvan vuorovaikutuksen avulla viime vuosikymmeninä on ollut mahdollista laajentaa huomattavasti kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa. "Yksityiskohtaisesti: Koska Itävallassa sosiaalitalojen rakentaminen on 24 prosenttia koko asuntokannasta, se on EU-vertailu toinen.
Asuntotarjonnan lisäksi Gemeinnützige Wohnbauträger -järjestelmä on myös taloudellinen tekijä, kuten Sturm korostaa: "Jatkuvasti saatavien asumistukien ja korkean pääoman ehtoisten voittoa tavoittelemattomien rakennusyhdistysten ansiosta se ei ole vain vakaa uuden rakennuskapasiteetin, joka on noin kolmasosa kaikista valmistuneista asunnoista vuodessa mutta varmistaa myös vahvan taloudellisen vauhdin ".
Voittoa tavoittelemattomat kehittäjät
Noin joka kuudes Itävallan asukas asuu voittoa tavoittelemattomien järjestöjen rakentamassa ja / tai hallinnoimassa asunnossa. Voittoa tavoittelematon asuntoteollisuus hallinnoi tällä hetkellä 865.700-asuntoja valtakunnallisesti, joista 252.800-osakehuoneistoja. Tämä vastaa noin 25 prosenttia Itävallan koko asuntokannasta. Kolmekymmentä vuotta sitten tämä osuus oli edelleen noin kymmenen prosenttia. 2013 valmistuivat rakennusyhdistykset 13.720-asunnot, 2014 16.740 olivat uusia asuntoja.
Niistä asunnoista, jotka valmistuvat nykyisin noin 50.000 vuodessa, 50 prosenttia tuetaan, 50 prosenttia rahoitetaan (aiemmin: 70 prosenttia / 30 prosenttia). Tuettu kerrostalo on tällä hetkellä täysin voittoa tavoittelematonta. Kaupalliset kehittäjät ovat mukana yksityisrahoitteisessa osakehuoneistorakennuksessa. (Lähde: GBV).
Takaisin korvamerkintöihin
Siksi asumistukien määrittäminen on niin tärkeää: "Asumismallin turvaamiseksi asumisen tukien käyttötarkoituksen palauttaminen on varmasti edellytys. Jos haluat ylläpitää sosiaalitaloja tavallisesti korkealla tasolla, mutta se tarvitsee myös toimia voittoa tavoittelemattomien asuntoyhtiöiden vahvistamiseksi sekä tehokkaita työkaluja sosiaalisen asunnon hankkimiseksi maassa. "Näkee samalla tavalla Amann IIBW:" Pyydän ikävystymiseen! Tarvitsemme jatkuvuutta asumisen edistämisen taloudellisessa turvassa. Tarvitsemme tasapainoista suhdetta tuettuihin ja yksityisesti rahoitettuihin asuntoihin. Tarvitsemme kilpailukykyisiä voittoa tavoittelemattomia rakennusyhdistyksiä. "
Nykyiset asuntotilastot
2013 rakennettiin Itävallan alueelle melkein 51.000-asuntoja. Se ei sisällä Wieniin rakennettavia yksiköitä hankkimalla, rakentamalla tai muuttamalla olemassa olevia rakennuksia. Tällä nykyisellä numerolla tulos oli yli 16 prosenttia korkeampi kuin edellisenä vuonna. Verrattuna 2011: iin, kasvu oli lähes 30 prosenttia. 2013: ssä saavutettu hyvä valmistustulos johtuu pääasiassa monikerroksisesta asuinrakennuksesta, joka tuotti keskimäärin lähes puoleen enemmän asuntoja kuin viimeisen kahden vuoden aikana (plus 36 prosenttia verrattuna 2012, plus 58 prosenttia yli 2011).
(Lähde: Itävallan tilastot)
Sosiaalinen rauha laajan pääsyn kautta
Mutta takaisin keskeiseen kysymykseen siitä, kenellä pitäisi nyt olla pääsy sosiaalisiin asuntoihin - ja miksi. Sturm von vwbf: "Toisin kuin muissa maissa, tuetuille asuntoaloille on ominaista laaja väestö. Se on todistanut itsensä. Saatu sosiaalinen sekoittuminen esti tehokkaasti segregatiiviset taipumukset, kuten Ranskan kaupungeissa (Banlieus), ja siten alueellisesti näkyvän sosiaalisen kerrostumisen usein liittyvien sosiaalisten "räjähteiden" kanssa. "
Tämän lausunnon kanssa Sturm ei ole yksin, ja myös asuntopolitiikka-asiantuntija Amann tunnustaa välttämättömyyden kotimaisessa laajassa sosiaalisten asuntojen saatavuudessa: "Itävallan tavalla, jolla on suuret sosiaalisen asumisen sektorit, jotka ovat myös avoimia pk-yrityksille, on useita etuja. Kaikkien sosiaaliluokkien rinnakkaiselo samoissa kodeissa on erittäin tehokas sosiaalinen liima. Jokaisella, joka näkee toisiaan päivittäin ja tervehtii ja tuntee naapurien lapsia, on paljon parempi käsitys toisen "sosiaalisen luokan" usein melko tuntemattomista ongelmista. Sosiaalisen integraation tuloksena ei ole getoja eikä palavia lähiöitä. Sosiaaliset vuokrat ovat niin kalliita, että jopa laajamittainen tuettu asunto on halvempaa kuin esimerkiksi Yhdistyneen kuningaskunnan asumistukijärjestelmä tai Alankomaissa verokannustimet. "
Wienin liittovaltion pääkaupungissa sosiaalinen sekoittuminen on olennainen osa asumispolitiikkaa. Säännölliset kärkipaikat maailman elinkelpoisimpana kaupunkina palkitsevat myös tämän tosiasian. Christian Kaufmann, Wohnbaustadtrat Michael Ludwigin edustaja: "Emme halua sosiaalisten heikkouksien keskittymistä tietyille alueille. Se erottaa Wienin, ja haluamme myös säilyttää sen. Alankomaiden, Ruotsin ja Ranskan takia olemme käynnistäneet päätöslauselman sosiaalisen asumisen suojelusta, joka on liittynyt Euroopan 30-kaupunkeihin. "
Photo / Video: Shutterstock.
