דיור בר השגה: מה צריך לדיור חברתי?

לחיות, במחיר סביר במיוחד, הוא נושא פוליטי מרכזי - לא רק באוסטריה. דיור חברתי נועד לתקן מצב זה. אך במיוחד בתקופות של צווארי בקבוק כלכליים, הדיור הבודד שמסובסד באמצעות מיסוי נופל קורבן לחיסכון של רבים. התפתחות בינלאומית בשנים האחרונות שעוררה דיון סוער באיחוד האירופי. השאלה המרכזית: מי יכול לנצל את הדיור החברתי?

שאלה של תחרות?

בתגובה לוויכוח הפאן-אירופאי, 2005 הגישה תביעה מטעם איגוד בעלי הקרקעות האירופי נכסים אירופאי, נציג בעלי קרקעות פרטיים, בשוודיה, לנציבות התחרות של האיחוד האירופי - בגלל עיוות תחרות באמצעות הלוואות זולות יותר למפתחי נדל"ן פרטיים במימון פרטי. טנור: אין להעדיף אף אחד בשוק ולקבל יתרונות באמצעות כספי ציבור. אפילו לא בהקשר של דיור חברתי. על פי רצונם של בעלי הבית הפרטיים, על בעל הבית לעבוד באותם תנאים או שהוא אמור רק להועיל לנזקקים.
אך בעוד הסקנדינבים התיישבו לשולחן וניהלו משא ומתן על פשרה, נמצאו בהולנד חיקויים מצליחים יותר. 2010, הנציבות האירופית אישרה את התלונה ההולנדית בנושא התחרות החופשית. עם התוצאות, כפי שמתווה ברברה שטיינברגן מאיגוד הדיירים הבינלאומי IUT, "כך היה צריך להגביל את ההיצע לעניים. זה רק עניין של זמן עד שגטאות יופיעו. "

המקרה ההולנדי

כללי המשחק החדשים בהולנד: עבור "ווקוס", המפתח ללא מטרות רווח, מגבלת הכנסה של 33.000 אירו לשנה (בעבר 38.000 יורו) - ברוטו ועכשיו גם בלתי תלוי במספר תושבי משק הבית. לשם השוואה: בווינה למשל, לאדם הכנסה אינדיבידואלי יש מגבלת הכנסה נטו של 43.970 אירו לשנה (שני אנשים: 65.530 אירו ff) כתנאי הכרחי לדמי שכירות מסובסדים ודיור שיתופי. 550.000 משקי בית ביתיים וכ- 1,25 מיליון אנשים משתמשים בדיור חברתי באוסטריה. כמה עדיין היו זכאים לדיור המסובסד אם תוריד מגבלת ההכנסה?
שטיינברגן על המצב בהולנד: "משקי בית 650.000 הוחלפו באופן מיידי. מחיר ההשכרה באמסטרדם לדירת 45 מ"ר עומד כיום על כ 1.000 אירו. בקצה העיר זמני ההמתנה הם עד תשע שנים. "בנוסף, איכות הבניין מאיימת גם היא לסבול מאוד. בשל מגבלות ההכנסה התחתונות ושכר הדירה, יש לבנות אזורי מגורים עתידיים גם בזול ככל האפשר.

דיור סוציאלי כמטרה לאומית

2011 איים לחזור על משהו דומה בצרפת. שוב, חברת בעלים פרטית התלוננה בפני האיחוד האירופי - אך נפגשה עם ההתנגדות של "גרנדה אומה": בתגובה לאיחוד האירופי במאי 2013 הצהירה צרפת כי הדיור החברתי סיכם במהירות את מטרת המדינה. מאז, שתיקה הייתה סיבה. הבעלות על המדינה הלאומית ניצחה ככל הנראה על עקרון התחרות של האיחוד האירופי. אחרי הכל, עקרון הסבסוד חל על הדיור - זה עניין לאומה.

האיחוד האירופי בנושא דיור חברתי

שאלות הנידונות כעת יותר ויותר בתוך האיחוד האירופי: ביוני 2013 אישר הפרלמנט האירופי טיוטת דוח על דיור חברתי באיחוד האירופי. עבודת דיון ראשונה עם הרבה הצעות, דרישות ורמזים. מה יקרה? אתה לא יודע. "הנציבות עדיין לא אמרה את זה", אומר שטיינברגן מה- IUT בוחן גם את צווארי הבקבוק הדמוקרטיים באיחוד. "אם כולם מתנגדים והנציבות עדיין לא מתקדמת, אז אין גירעון דמוקרטי? גורמים רשמיים מצביעים נגד ההצבעה הברורה של הפרלמנטים. "
עבור קלייר רואמט, מזכ"ל האיגוד האירופי לדיור חברתי CECODHAS, העיתון לא מעט מוקדם מדי: "אני מכנה את שנות ה- 20 האחרונות ששני העשורים האבודים של מדיניות הדיור החברתי. בכל מקום נרשמה עלייה של עלויות הדיור. לחלקים מהאוכלוסייה אין מספיק כסף לדיור. "
הפרשנויות השונות לדיור חברתי הן נושא מהותי ולא שאלה בגודל המדינה: "רוב המדינות מתמקדות בקידום רכוש. במהלך המשבר, יש פחות כספים לדיור, סובסידיות הנושא מושבתות. זה לא בר-קיימא. יש להתאים את מבני המגורים בהתאם ", אומר רוארט.
"כתבנו על הדגלים חזרה לעניין הציבור. אני חושב שאנחנו צריכים להסביר למי שאחראי על איך עובד דיור ללא מטרות רווח. ברוב המדינות ידוע רק השוק הליברלי והמסובסד לחלוטין. היצע דיור בר השגה אינו עובד בשוק. לשוק יש נטייה להעלות מחירים ", שטיינברגן מאיגוד הדיירים הבינלאומי מבקש לא רק קבוצת מומחים מהנציבות, אלא גם את הפצת המודל האוסטרי.

הדרך האוסטרית כדוגמנית

אבל מה הופך את הדגם האוסטרי בכלל בהשוואה בינלאומית? וולפגנג אמאן ממכון המחקר האוסטרי לענייני נדל"ן, בינוי ושיכון IIBW: "יש לנו מערכת עם מה שמכונה שווקי השכרה משולבים. המשמעות היא ששוקי השכירות המסחריים והחברתיים מתחרים זה בזה. משקי בית נראים למגורים - למעט בעלי הון באמת - שני פלחי השוק פתוחים. זה מוביל למחיר מועיל ולתחרות איכותית. יחד עם זאת, שכר הדירה החברתי נמצא רק במתינות לשכירות בשוק החופשי. כתוצאה מכך, ההוצאות הציבוריות לקידום דיור הן מתחת לממוצע EU15. "
אבל כמו שכולם יודעים, לא הכל מושלם. "יש לנו בעיה כביכול מבחוץ מבחוץ. הרוב המכריע של משקי הבית עם חכירה ישנה חיים טוב וזול. אבל מי שנמצא כרגע בחיפוש הדיור, זה קשה הרבה יותר. בנוסף, הדבר משפיע בעיקר על משקי בית צעירים, שבאופן כללי נאלצים להסתפק בתקציבים הדוקים יותר. באופן כללי, אם יש לך אופק תכנון ארוך, יש לך יתרון מאסיבי. אם אתה לא יודע איפה תגור בעוד חצי שנה, אתה צריך לשלם ביוקר על כך ", מתאר אמן את המצב הנוכחי. בהשוואה בינלאומית, לעומת זאת, אוסטריה היא, כפי שהדוגמאות הקודמות מראות, גם במחיר ובהיצע.

השכרה באוסטריה

מאז השנה 2009, חלק ההכנסה הפנויה של משק הבית שצריך לבזבז על עלויות דיור בדיור להשכרה עלה מ- 23 אחוז ל- 25 אחוזים. הפיתוח משתנה בהתאם לקטגוריית ההשכרה. בשכירות מגורים ראשוניות, עלות הדיור עלתה בכשלוש נקודות אחוז והייתה 2013 אחוז מההכנסה הפנויה של משק הבית ב- 28. לדיור ללא פנסיה, כלומר משקי בית בעיקר צעירים, יש עלויות דיור גבוהות. זה משפיע בעיקר על אנשים בודדים (נשים 31 אחוז, גברים 28 אחוז) ומשקי בית חד הוריים (31 אחוז). לא פחות מכל, כמה זמן משק הבית כבר מתגורר בדירה חיוני לסכום עלויות הדיור.

שכר הדירה לדירות השכרת פריים עלה בשיעורים שונים בתחומי ההשכרה הבודדים מאז ה- 2009. בעוד שהעלייה הכוללת בעלויות 2009-2013 עמדה על 13 אחוזים, דמי השכירות למגורים בענף ההשכרה הפרטית עלו ב- 17,2 אחוזים, מ- 6,6 ל- 7,8 אירו למ"ר. העלייה בדיור בשיתופי פעולה הייתה נמוכה משמעותית בעשרה אחוזים בתקופה המקבילה אשתקד. בתי מגורים עירוניים נדרשו לשלם 2013 אחוזים יותר מ- 8,3 בשנה 2009.

עבור חוזים חדשים (עד חמש שנים מתקופת ההשכרה הקודמת), משולם בממוצע 7,6 אירו למ"ר. משקי בית שיש להם חכירה ארוכת טווח של יותר מ- 30 שנים מוציאים 4,8 אירו כולל עלויות תפעול.
(מקור: סטטיסטיקה אוסטריה)

קידום וצדקה

עבור מרקוס שטורם, יו"ר האגודה לפיתוח דיור פולקסווגן, הצלחתה של מערכת הדיור האוסטרית מבוססת בעיקר על שני עמודים: "מצד אחד מדובר בסובסידיות דיור ומצד שני ענף הדיור ללא מטרות רווח. עם יחסי הגומלין השותפים של פיתוח נכסים מצוידים כלכלית ומפתחי דיור קשורים חברתית, ניתן היה להרחיב באופן משמעותי את היצע הדיור בר השגה בעשורים האחרונים. "פירוט: עם נתח של 24 אחוז מסך מלאי הדיור, בניית הדיור החברתי באוסטריה נמצאת ב האיחוד השני בהשוואה.
מלבד היצע הדיור, המערכת עם Gemeinnützige Wohnbauträger היא גם גורם כלכלי, כפי שמדגיש סטורם: "בשל סבסודיות הדיור הזמינות ברציפות ועמותות בנייה ללא כוונת רווח הן לא רק יכולת בנייה חדשה ויציבה של כשליש מסך הדירות שהושלמו בשנה. אבל גם מבטיח תנופה כלכלית חזקה. "

מפתחים ללא כוונת רווח

בערך כל תושב שישי באוסטריה מתגורר בדירה שנבנתה ו / או מנוהלת על ידי עמותות. ענף הדיור ללא כוונת רווח מנהל כיום דירות 865.700 בפריסה ארצית, מתוכם בתים משותפים של 252.800. זה תואם בערך 25 אחוזים מכלל מלאי הדיור באוסטריה. לפני שלושים שנה המניה הזו עדיין הייתה בסביבות עשרה אחוזים. 2013 הושלמו על ידי עמותות הבנייה דירות 13.720, 2014 16.740 היו דירות חדשות.
מבין הדירות שהושלמו כיום סביב 50.000 בשנה, 50 אחוז מסובסדות, 50 אחוז מומנו (בעבר: 70 אחוז / 30 אחוזים). בניין הדירות המסובסד מנוהל כיום ללא כוונת רווח, היזמים המסחריים מעורבים בבניית בתים משותפים במימון פרטי. (מקור: GBV).

בחזרה לייעוד

זו הסיבה שחשוב כל כך לקבוע סובסידיות לדיור: "כדי להבטיח את מודל הדיור, החזרת ייעודו מחדש של סבסוד הדיור היא בהחלט תנאי מוקדם. אם ברצונך לשמור על הדיור החברתי ברמה הגבוהה הרגילה, אך הוא זקוק גם לאמצעים לחיזוק חברות הדיור ללא כוונת רווח וכן כלים יעילים לרכישת קרקעות לדיור חברתי. "באופן דומה רואה אמאן IIBW:" אני מתחנן לשעמום! אנו זקוקים להמשכיות בביטחון הכלכלי של קידום דיור. אנו זקוקים ליחס מאוזן של דיור מסובסד וממומן באופן פרטי. אנו זקוקים לעמותות בנייה ללא כוונת רווח. "

סטטיסטיקות דיור שוטפות

2013 נבנו ברחבי אוסטריה כמעט 51.000 דירות. הוא אינו כולל את היחידות שיוקמו בוינה באמצעות רכישה, הקמה או הסבה של בניינים קיימים. עם המספר הנוכחי הזה, התוצאה הייתה גבוהה מ- 16 אחוז לעומת השנה הקודמת. בהשוואה ל- 2011, העלייה הייתה כמעט 30 אחוזים. תוצאת ההשלמה הטובה שהושגה ב- 2013 מיוחסת בעיקר לבנייה למגורים מרובי קומות, אשר בממוצע ייצרה כמעט מחצית יותר דירות מאשר בשנתיים האחרונות (פלוס 36 אחוזים לעומת 2012, פלוס 58 אחוזים לעומת 2011).
(מקור: סטטיסטיקה אוסטריה)

שלום חברתי באמצעות גישה רחבה

אבל בחזרה לשאלה המהותית של מי צריך כעת לקבל גישה לדיור חברתי - ומדוע. סטורם פון vwbf: "בניגוד למדינות אחרות, מגזר הדיור המסובסד מאופיין בגישה של חלקים נרחבים באוכלוסייה. זה הוכיח את עצמו. הערבוב החברתי שהתקבל מנע למעשה את הנטיות ההפרדה כמו בערים בצרפת (בנליאוס) ובכך ריכוז חברתי שנראה לעין במרחב עם "חומרי נפץ" חברתיים הקשורים לעיתים קרובות.
עם דעה זו סטורם אינו לבד, גם מומחה מדיניות הדיור אמן מכיר בגישה הרחבה המקומית לדיור חברתי הכרח: "הדרך האוסטרית עם מגזרי דיור חברתי גדולים, הפתוחים גם לעסקים קטנים ובינוניים, יש כמה יתרונות. דו קיום של כל המעמדות החברתיים באותם בתים הוא דבק חברתי יעיל להפליא. כל מי שרואה זה את זה מדי יום ומברך ומכיר את ילדי השכנים, הבין הרבה יותר טוב את הבעיות הלא מוכרות של "המעמד החברתי" האחר. כתוצאה מהאינטגרציה החברתית, אין גטאות ואין פרברים בוערים. דמי השכירות החברתיים כל כך יקרים, שאפילו דיור מסובסד בהיקף גדול זול יותר מאשר, למשל, תוכנית הסבסוד לדיור בבריטניה או תמריצי מס בהולנד. "
בבירה הפדרלית של וינה, ערבוב חברתי הוא גורם חיוני במדיניות הדיור. דירוג עליון קבוע כעיר החיה ביותר בעולם מתגמל גם עובדה זו. כריסטיאן קאופמן, דובר ווהנבוסטטרט מיכאל לודוויג: "אנחנו לא רוצים ריכוז חולשות חברתיות בשכונות מסוימות. זה מבדיל את וינה ואנחנו רוצים לשמור גם על זה. בגלל הולנד, שוודיה וצרפת, השקנו את ההחלטה לשימור דיור חברתי, שהצטרפה לערי 30 של אירופה. "

תמונה / וידאו: Shutterstock.