Helmut Melzer
Å leve, spesielt rimelig, er et sentralt politisk problem - ikke bare i Østerrike. Sosiale boliger skal hjelpe her. Men selv i tider med økonomiske flaskehalser, blir de ensomme boliger som er subsidiert ved beskatning, utsatt for mange besparelser. En internasjonal utvikling de siste årene, som har utløst en oppvarmet debatt i EU. Det sentrale spørsmålet: hvem har lov til å bruke sosial bolig?
Et spørsmål om konkurranse?
Impulser til europeisk debatt ga 2005 en klage av utleier foreningen European Property Foundation, en representant for private utleiere i Sverige til Competition Commission EU - på grunn av konkurransevridning gjennom gunstige lån til privatfinansierte, private eiendomsutviklere. Tenor: Ingen i markedet bør bli favorisert og få offentlige fordeler. Ikke engang i sammenheng med sosiale boliger. I henhold til den private utleierens ønsker skal utleier enten arbeide under de samme forholdene eller bare bare kunne dra nytte av de trengende.
Men mens skandinaverne satte seg ved bordet og forhandlet seg til et kompromiss, fant de i Nederland mer vellykkede imitatorer. 2010 bekreftet Europakommisjonens nederlandske klage på spørsmålet om fri konkurranse. Med konsekvenser, som Barbara Steenbergen fra International Tenants Association IUT, skisserer: "Tilgangen til de fattigste måtte dermed være begrenset. Det er bare et spørsmål om tid før ghettoer dukker opp. "
Den nederlandske saken
De nye reglene i Nederland: For "Wocos", non-profit utviklere, en inntekt grense på 33.000 euro per år gjelder (tidligere 38.000 euro) - brutto og nå uavhengig av antall innbyggere i en husholdning. Til sammenligning (to personer: Euro 43.970 ff) i Wien om en netto inntektsgrense for 65.530 euro per år er regnet som et individ som en forutsetning for subsidiert leie og samarbeidende leilighet. 550.000 husholdninger og om 1,25 millioner mennesker bruker sosial bolig i Østerrike. Hvor mange ville ha rett til det subsidierte boligen hvis inntektsgrensen ble senket?
Steenbergen om situasjonen i Nederland: "650.000 husholdninger ble dermed umiddelbart utelukket. Leieprisen i Amsterdam for en 45 kvadratmeter leilighet ligger for tiden rundt 1.000 Euro. I utkanten er ventetiden nå opp til ni år. "I tillegg truer kvaliteten på bygningen også enormt. På grunn av de reduserte inntektsrammene og leienene må fremtidige boligområder også bygges så billig som mulig.
Sosiale boliger som et nasjonalt mål
2011 truet med å gjenta noe lignende i Frankrike. Igjen klaget en privat utleier samfunn i EU - men kjørte inn motstand fra "Grande Nation": Svaret til EU mai 2013 Frankrike erklærte sosiale boliger ado nasjonale målsettingen. Siden da har stillhet vært en årsak. Eierskapet til den nasjonale staten har tilsynelatende vært seirende over EUs konkurranseprins prinsipp. Tross alt gjelder subsidiaritetsprinsippet for boliger - det er et spørsmål for nasjonen.
EU diskusjon om sosial bolig
Spørsmål som nå blir diskutert i EU: I juni 2013 godkjente Europaparlamentet et utkast til rapport om sosiale boliger i EU. Et første diskusjonspapir med mange forslag, krav og hint. Hva skjer? Du vet ikke. «Kommisjonen har fortsatt ikke sagt det», ser Steenbergen fra IUT også på demokratiske flaskehalser i EU: "Hvis alle motsetter seg det, og Kommisjonen fortsatt ikke beveger seg, er det ikke et demokratiunderskudd? Tjenestemenn stemmer mot parlamentets klare stemme. "
For Claire Roumet, generalsekretær i den europeiske samarbeidsutvalget for sosiale boliger CECODHAS, er papiret ikke litt for tidlig: "Jeg kaller det siste året 20 de to tapte tiår med sosial boligpolitikk. Det var en økning i boligkostnadene overalt. Deler av befolkningen har ikke nok penger til bolig. "
De ulike tolkingene av sosialt boligbygging er et grunnleggende problem, ikke et spørsmål om landestørrelse: "De fleste land fokuserer på fremme av eiendom. Under krisen er det mindre midler til boliger, fagstøtte er stengt. Det er ikke bærekraftig. Boligbygging må tilpasses tilsvarende, sier Roumet.
"Vi har skrevet en retur til offentlig interesse på flaggene. Jeg tror vi må forklare de ansvarlige hvordan ideell bolig fungerer. I de fleste land er kun det liberale og helt subsidierte markedet kjent. En rimelig boligforsyning fungerer ikke gjennom markedet. Markedet har en tendens til å øke prisene ", ønsker Steenbergen fra den internasjonale leietakernes forening ikke bare en ekspertgruppe av kommisjonen, men også formidlingen av den østerrikske modellen.
Den østerrikske måten som en modell
Men hva gjør den østerrikske modellen i internasjonal sammenligning i det hele tatt? Wolfgang Amann fra det østrigske instituttet for eiendomsmegling, bygging og boliger IIBW: "Vi har et system med såkalte integrerte leiemarkeder. Dette betyr at de kommersielle og sosiale leiemarkedene konkurrerer med hverandre. Boliger som ser husholdninger - unntatt de virkelig velstående - begge markedssegmenter er åpne. Dette fører til en gunstig pris- og kvalitetskonkurranse. Samtidig er sosiale leieforhold bare moderat under frie markedsleie. Som et resultat er offentlige utgifter til boligfremmende under EU15-gjennomsnittet. "
Men som alle vet, er ikke alt perfekt. "Vi har et såkalt insider-outsider-problem. De aller fleste husholdninger med gamle leieavtaler lever godt og billig. Men hvem er for tiden på boligsøk, den har mye vanskeligere. I tillegg påvirker dette hovedsakelig unge husholdninger, som generelt må gjøre med stramme budsjetter. Generelt, hvis du har en lang planleggingshorisont, har du en enorm fordel. Hvis du ikke vet hvor du skal bo i et halvt år, må du betale dyrt for det, "forklarer Amann den nåværende situasjonen. I internasjonal sammenligning er imidlertid Østerrike, som tidligere eksempler også viser, godt i pris og tilbud.
Lei i Østerrike
Siden år 2009, har andelen av engangs husstandsinntekt som må brukes på boligkostnader i utleieboliger steget fra 23 prosent til 25 prosent. Utviklingen varierer i henhold til leiekategorien. I primære boligleier økte boligkostnadene med rundt tre prosentpoeng og var 2013 prosent av disponibel husstandsinntekt i 28. Boliger uten pensjon, det vil si overveiende yngre husstander, har høye boligkostnader. Det påvirker hovedsakelig ensomme personer (31 prosent kvinner, 28 menn) og enforeldre husholdninger (31 prosent). Ikke minst av alt, hvor lenge husstanden allerede lever i leiligheten, er viktig for mengden av andelen boligkostnader.
Leieprisene til førsteklasses leieboliger har økt til forskjellige priser i de enkelte leieboliger siden 2009. Mens kostnadsøkningen mellom 2009 og 2013 utgjorde EUR 13 prosent, til leiligheten leier i privat utleie sektor 17,2 prosent, nemlig fra 6,6 til 7,8 euro per kvadratmeter. Økningen i borettslagsleiligheter var betydelig lavere med ti prosent i samme periode. For offentlige boliger måtte betales som ennå 2013 i 8,3 å 2009 prosent.
For nye kontrakter (opptil fem år i forrige leieperiode) betales et gjennomsnitt på 7,6 Euro per kvadratmeter. Husholdninger som har langsiktige leieavtaler på mer enn 30 år bruker 4,8 Euro, inkludert driftskostnader.
(Kilde: Statistikk Østerrike)
Kampanje og veldedighet
Markus Sturm, leder av Foreningen for boliger subsidier vwbf suksess for den østerrikske boliger systemet er i hovedsak basert på to pilarer: "Den første er boligtilskuddet og andre, non-profit boliger industrien. Med partnerskapet samspill av en godt finansiert eiendom forfremmelse og sosialt limt boligutviklere har lyktes i stor grad utvide de siste tiårene tilgangen på rimelige boliger "i detalj. Med en andel på 24 prosent av den totale boligmassen av sosiale boliger ligger i Østerrike EU-sammenligning andre.
Vekk fra boligvesenet med resultat boliger utviklere representerer også en økonomisk faktor, som for eksempel storm understreker: "På grunn av kontinuerlig tilgjengelige boliger subsidie ressurser og sterk egenkapital Profit Bolig er ikke bare en stabil ny kapasitet på et gjennomsnitt på om lag en tredjedel av de totale bolig avslutningene per år men sørger også for et sterkt økonomisk momentum. "
Non-profit utviklere
Omtrent hver sjette innbygger i Østerrike bor i en leilighet bygget og / eller forvaltet av ideelle organisasjoner. For tiden forvalter ideell boligbransjen 865.700 leiligheter landsomfattende, hvorav 252.800 condominiums. Dette tilsvarer omtrent 25 prosent av den totale boligbeholdningen i Østerrike. For tretti år siden var denne andelen rundt ti prosent. 2013 ble ferdigstilt av byggforeningene 13.720-leiligheter, 2014 var 16.740 nye leiligheter.
Av leilighetene som for tiden er fullført rundt 50.000 i året, er 50 prosent subsidiert, 50-prosent finansiert (tidligere: 70 prosent / 30 prosent). Den subsidierte leilighetskomplekset er for øyeblikket fullstendig beveget av non-profit, de kommersielle utviklerne er involvert i privatfinansiert condominium konstruksjon. (Kilde: GBV).
Tilbake til øremarkering
Det er derfor det er så viktig å begå boligtilskuddet: "For å sikre huset modell, er gjeninnføringen av øremerking av boliger subsidier absolutt en forutsetning. Hvis du ønsker å sosialboliger til vanlig høyt nivå av bevart, men det tar også tiltak for å styrke de ideelle boliger selskaper samt effektive verktøy for land innkjøp for sosial boligbygging "Lignende synspunkter er bekreftet av Amann fra IIBW". Jeg kaller for kjedsomhet! Vi trenger kontinuitet i den økonomiske sikkerheten til boligspredning. Vi trenger et balansert forhold mellom subsidierte og privatfinansierte boliger. Vi trenger konkurransedyktige non-profit byggforeninger. "
Nåværende boligstatistikk
2013 ble bygget over Østerrike, nesten 51.000 leiligheter. Ikke inkludert er enhetene som skal bygges i Wien ved oppkjøp, bygging, konvertering av eksisterende bygninger. Med denne nåværende antall høyere med mer enn 16 prosent resultat enn året før ble rapportert. Sammenliknet med 2011 var økningen nesten 30 prosent. Som postet et år 2013 god etterbehandling resultat skyldes i hovedsak den multi-etasjes bolighus, som i gjennomsnitt med nesten halvparten flere boliger gytt enn i de siste to år tidligere (pluss 36 prosent sammenlignet med 2012, pluss 58 prosent over 2011).
(Kilde: Statistikk Østerrike)
Sosial fred gjennom bred tilgang
Men tilbake til det grunnleggende spørsmålet om hvem som nå skal ha tilgang til sosial bolig - og hvorfor. Storm fra vwbf: "I motsetning til andre land, er det subsidiert bolig sektoren kjennetegnes ved en større tilgang av befolkningen. Det har vist seg. Ved således forårsaket sosial blanding vil også kunne segregerende trender slik som i franske byer (forsteder) og visuell romlig sosiale lag, ofte med tilhørende sosiale "sprengstoff" blir effektivt forhindret. "
Denne uttalelsen storm er ikke alene, og boligpolitikk ekspert Amann gjenkjenner i hjemmelaget bred tilgang til sosial boligbygging er en nødvendighet: "Den østerrikske måte med store sosiale boligsektoren, som også mellomstore åpne, lik har flere fordeler. Sameksistens av alle sosiale klasser i de samme boligblokker er en uhyre effektiv sosial lim. Hvem ser daglig og hilser og vet barn naboer, har en mye bedre forståelse av de ofte ganske ukjente problemer med andre "sosial klasse". Som følge av sosial integrasjon er det ingen ghettoer og ingen brennende forsteder. De sosiale leier er så dyrt at selv bred subsidierte boliger er billigere, enn om bostøttesystemet i Storbritannia eller skatteincentiver i Nederland. "
I den føderale hovedstaden i Wien er sosial blanding en viktig faktor i boligpolitikken. Vanlige toppranger som verdens mest levende by, belønner også dette faktum. Christian Kaufmann, talsmann for Wohnbaustadtrat Michael Ludwig: "Vi ønsker ikke konsentrasjon av sosiale svakheter i enkelte nabolag. Det skiller Wien og vi vil bevare det også. På grunn av Nederland, Sverige og Frankrike har vi lansert oppløsningen om sosial boligvern, som har sluttet seg til Europas 30-byer. "
Foto / Video: Shutterstock.
