Helmut Melzer
Le logement, particulièrement abordable, est une question politique centrale - pas seulement en Autriche. Le logement social est destiné à y remédier. Mais surtout en période de goulots d'étranglement économiques, la construction de logements sociaux subventionnés par les impôts est victime de nombreuses économies. Un développement international ces dernières années qui a suscité un débat houleux au sein de l'Union européenne. La question centrale: qui est autorisé à utiliser le logement social?
Une question de concurrence?
L'impulsion de la discussion à l'échelle européenne a été donnée en 2005 par une action en justice intentée par l'association des propriétaires, la European Property Foundation, un représentant de propriétaires privés, en Suède devant la Commission de la concurrence de l'UE - en raison de la distorsion de concurrence due aux prêts moins chers aux promoteurs privés à financement privé. Ténor: Personne sur le marché ne devrait avoir la préférence et pouvoir tirer parti des fonds publics. Pas même dans le contexte du logement social. Selon le souhait des bailleurs privés, il doit soit travailler dans les mêmes conditions, soit ne profiter réellement qu'aux personnes dans le besoin.
Mais tandis que les Scandinaves se sont assis à une table et ont négocié un compromis, ont trouvé aux Pays-Bas des imitateurs plus réussis. 2010 a confirmé la plainte néerlandaise de la Commission européenne sur la question de la libre concurrence. Avec des conséquences, comme le souligne Barbara Steenbergen de l'IUT International Tenants 'Association: «Ainsi, l'offre aux plus pauvres devait être limitée. Ce n'est qu'une question de temps avant l'émergence des ghettos. "
Le cas néerlandais
Les nouvelles règles du jeu aux Pays-Bas: Pour les «Wocos», les promoteurs immobiliers à but non lucratif, une limite de revenu de 33.000 38.000 euros par an (auparavant 43.970 65.530 euros) s'applique - bruts et maintenant quel que soit le nombre de résidents dans un ménage. A titre de comparaison: à Vienne, par exemple, une limite de revenu net de 550.000 1,25 euros par an (deux personnes: XNUMX XNUMX euros ff) est une condition préalable à la location subventionnée et à un appartement coopératif. XNUMX XNUMX ménages domestiques et environ XNUMX million de personnes utilisent le logement social en Autriche. Si le plafond de revenu était abaissé, combien auraient encore droit à l'appartement subventionné?
Steenbergen sur la situation aux Pays-Bas: «Les ménages 650.000 ont donc été immédiatement exclus. Le prix de location à Amsterdam pour un appartement de 45 mètre carré est actuellement autour de 1.000 Euro. À la périphérie, les temps d'attente sont maintenant de neuf ans. »De plus, la qualité du bâtiment risque également de souffrir énormément. En raison de la réduction des limites de revenus et des loyers, les futures zones résidentielles doivent également être construites aussi bon marché que possible.
Le logement social comme objectif national
En 2011, quelque chose de similaire a menacé de se répéter en France. Une fois encore, une société de location privée a déposé une plainte auprès de l'UE - mais a rencontré la résistance de la «Grande Nation»: dans sa réponse à l'UE en mai 2013, la France a simplement déclaré le logement social comme un objectif national. Depuis lors, il y a eu silence sur la cause. La responsabilité individuelle de l'État national a évidemment prévalu sur le principe de concurrence de l'UE. Après tout, le principe de subsidiarité s’applique au logement - c’est une question purement nationale.
Discussion de l'UE sur le logement social
Des questions qui sont de plus en plus discutées au sein de l'UE: En juin 2013, le Parlement européen a approuvé un projet de rapport sur le logement social dans l'Union européenne. Un premier document de discussion contenant de nombreuses suggestions, demandes et suggestions. Que va-t-il arriver? Tu ne sais pas. « La Commission n'a pas encore parlé, » Steenbergen tamise du goulots d'étranglement et démocratiques IUT dans l'UE: « Si tous parlent contre elle, et la Commission ne bouge toujours pas, alors il n'y a pas un déficit démocratique? Les fonctionnaires votent contre le vote clair des parlements. "
Pour Claire Roumet, secrétaire générale de l'Association européenne du logement social CECODHAS, le document arrive un peu trop tôt: «J'appelle les dernières années 20 les deux décennies perdues de la politique du logement social. Il y avait une augmentation des coûts de logement partout. Certaines parties de la population n'ont pas assez d'argent pour se loger. "
Les différentes interprétations du logement social sont une question fondamentale, pas une question de taille du pays: «La plupart des pays se concentrent sur la promotion de la propriété. Pendant la crise, il y a moins de fonds pour le logement, les subventions sujet sont fermées. Ce n'est pas durable. Les bâtiments résidentiels doivent être adaptés en conséquence ", explique Roumet.
"Nous avons écrit un retour à l'intérêt public sur les drapeaux. Je pense que nous devons expliquer aux responsables le fonctionnement du logement sans but lucratif. Dans la plupart des pays, seul le marché libéral et totalement subventionné est connu. Une offre de logements abordables ne fonctionne pas sur le marché. Le marché a tendance à faire monter les prix ", Steenbergen de l'association internationale des locataires souhaite non seulement un groupe d'experts de la commission, mais aussi la diffusion du modèle autrichien.
La voie autrichienne en tant que modèle
Mais que fait réellement le modèle autrichien dans une comparaison internationale? Wolfgang Amann de l'institut de recherche local pour l'immobilier, la construction et l'habitat IIBW: «Nous avons un système avec des marchés locatifs dits intégrés. Cela signifie que les marchés locatifs commerciaux et sociaux sont en concurrence les uns avec les autres. Les deux segments de marché sont ouverts aux ménages à la recherche d'un logement - à l'exception des plus riches. Cela conduit à un prix avantageux et une concurrence de qualité. Dans le même temps, les loyers sociaux ne sont que modérément inférieurs aux loyers du marché libre. Cela signifie que les dépenses publiques consacrées aux aides au logement sont inférieures à la moyenne de l'UE15. "
Mais comme tout le monde le sait, tout n'est pas parfait. "Nous avons un soi-disant problème d'initié outsider. La grande majorité des ménages ayant d'anciens baux vivent bien et à bon marché. Mais qui est actuellement sur la recherche de logement, il a beaucoup plus difficile. En outre, cela affecte principalement les jeunes ménages, qui doivent généralement se débrouiller avec des budgets serrés. En général, si vous avez un long horizon de planification, vous avez un énorme avantage. Si vous ne savez pas où vous allez vivre dans une demi-année, vous devez payer cher pour cela ", Amann décrit la situation actuelle. En comparaison internationale, cependant, l'Autriche est, comme le montrent les exemples précédents, bien dans le prix et l'offre.
Louer en Autriche
Depuis l'année 2009, la part du revenu disponible des ménages qui doit être consacrée aux coûts du logement locatif est passée de 23% à 25%. Le développement varie en fonction de la catégorie de location. Dans les loyers résidentiels de premier ordre, le coût du logement a augmenté d'environ trois points de pourcentage et représentait 2013 pour cent du revenu disponible des ménages dans 28. Les logements sans pension, c'est-à-dire principalement les ménages plus jeunes, ont des coûts de logement élevés. Elle affecte principalement les personnes seules (31 pour cent des femmes, les hommes 28) et les familles monoparentales (31 pour cent). Il n'est pas le moins important, combien de temps le ménage vit déjà dans l'appartement est essentiel pour le montant de la part des coûts du logement.
Les loyers des appartements locatifs de premier choix ont augmenté à des taux différents dans les segments locatifs individuels depuis 2009. Alors que l'augmentation des coûts entre 2009 et 2013 a atteint EUR pour cent 13, les loyers des appartements dans le secteur locatif privé à 17,2 pour cent, soit de 6,6 à 7,8 euros par mètre carré. Les augmentations du nombre de logements coopératifs ont été significativement plus faibles (10%) au cours de la même période de l'année précédente. Les résidences municipales ont dû payer 2013 pour cent de plus que 8,3 en année 2009.
Pour les nouveaux contrats (jusqu'à cinq ans de la période de location précédente), une moyenne de 7,6 Euro par mètre carré est payée. Les ménages qui ont des baux à long terme de plus de 30 années dépensent 4,8 Euro y compris les coûts d'exploitation.
(Source: Statistiques Autriche)
Promotion et charité
Markus Sturm, président de l'Association pour les subventions au logement VWBF le succès du système de logement autrichien repose essentiellement sur deux piliers: « Le premier est la subvention du logement et, d'autre part, l'industrie du logement sans but lucratif. Avec l'interaction de partenariat d'un bien financé la promotion immobilière et les promoteurs de logements sociaux liés ont réussi à élargir considérablement au cours des dernières décennies, l'offre de logements abordables « en détail. Avec une part de 24 pour cent du stock total de logements de logements sociaux est situé en Autriche Comparaison UE deuxième.
Loin du système de soins en résidence avec les promoteurs de logements sans but lucratif représente également un facteur économique, comme la tempête souligne: « En raison des ressources de subventions au logement disponibles en permanence et de logement forte équité Le profit est non seulement une capacité nouvelle stable d'une moyenne d'environ un tiers des achèvements total des logements par an mais assure également une forte dynamique économique. "
Développeurs à but non lucratif
Environ un habitant sur six vit en Autriche dans un appartement construit et / ou géré par des organisations à but non lucratif. Actuellement, l'industrie du logement à but non lucratif gère les appartements 865.700 à l'échelle nationale, dont les condominiums 252.800. Cela correspond à environ 25 pour cent du stock total de logements en Autriche. Il y a trente ans, cette part était d'environ dix pour cent. 2013 ont été complétés par les associations de construction 13.720 appartements, 2014 étaient nouveaux appartements 16.740.
Parmi les appartements actuellement achevés autour de 50.000 par an, 50% sont subventionnés, 50 pourcentage financé (auparavant: 70 percent / 30%). L'immeuble à logements subventionnés est actuellement entièrement pris en charge par les organismes à but non lucratif, les promoteurs commerciaux sont impliqués dans la construction de condominiums à financement privé. (Source: GBV).
Retour à l'affectation
C'est pourquoi il est si important de fixer des subventions au logement: "Pour sécuriser le modèle du logement, la réintroduction du ciblage des aides au logement est certainement une condition préalable. Si vous voulez maintenir le logement social à un niveau élevé habituel, il faut aussi des mesures pour renforcer les sociétés de logement sans but lucratif ainsi que des outils efficaces pour l'acquisition de terrains pour le logement social. »De même, Amann IIBW:« Je plaide pour l'ennui! Nous avons besoin de continuité dans la sécurité financière de la promotion du logement. Nous avons besoin d'un ratio équilibré de logements subventionnés et privés. Nous avons besoin d'associations de construction compétitives et sans but lucratif. "
Statistiques actuelles sur le logement
2013 ont été construits à travers l'Autriche presque des appartements 51.000. Il n'inclut pas les unités à construire à Vienne par construction, conversion ou construction de bâtiments existants. Avec ce nombre actuel, le résultat était supérieur de plus de 16% à celui de l'année précédente. Comparé à 2011, l'augmentation était proche de 30%. Qui a affiché un an 2013 bon résultat de finition est principalement due à l'immeuble d'habitation à plusieurs étages, qui, en moyenne par les maisons près de la moitié plus a donné naissance qu'au cours des deux dernières années auparavant (plus 36 pour cent par rapport à 2012, plus 58 pour cent par rapport 2011).
(Source: Statistiques Autriche)
La paix sociale grâce à un large accès
Mais revenons à la question essentielle de savoir qui devrait désormais avoir accès au logement social - et pourquoi. Sturm de la vwbf: «Contrairement à d'autres pays, le secteur du logement subventionné se caractérise par l'accès à de larges couches de la population. Cela a fait ses preuves. La mixité sociale qui en résulte pourrait effectivement empêcher des tendances ségrégatives comme dans les villes françaises (banlieus) et donc des stratifications sociales spatialement visibles avec des «explosifs» sociaux souvent associés.
Cette tempête d'opinion n'est pas seul, et expert en matière de politique du logement Amann reconnaît dans un large accès homestyle au logement social est une nécessité: « La façon autrichienne avec de grands secteurs de logements sociaux, qui sont également de taille moyenne ouverte, égale a plusieurs avantages. La coexistence de toutes les classes sociales dans les mêmes foyers est un ciment social extrêmement efficace. Quiconque se voit tous les jours et salue et connaît les enfants des voisins a une bien meilleure compréhension des problèmes souvent peu familiers de l'autre «classe sociale». En raison de l'intégration sociale, il n'y a pas de ghettos et pas de banlieue en flammes. Les loyers sociaux sont si chers que même les logements subventionnés à grande échelle sont moins chers que, par exemple, le système de subventions au logement au Royaume-Uni ou les incitations fiscales aux Pays-Bas. "
Dans la capitale fédérale de Vienne, la mixité sociale est un facteur essentiel de la politique du logement. Les meilleurs classements réguliers comme la ville la plus vivable du monde récompensent également ce fait. Christian Kaufmann, porte-parole de Wohnbaustadtrat Michael Ludwig: "Nous ne voulons pas la concentration des faiblesses sociales dans certains quartiers. Cela distingue Vienne et nous voulons le préserver aussi. En raison des Pays-Bas, de la Suède et de la France, nous avons lancé la résolution sur la conservation des logements sociaux, qui a rejoint les villes européennes 30. "
Photo / Vidéo: Shutterstock.
