經濟適用房：什麼是社會住房？

生活，尤其是負擔得起的生活，是一個中心政治問題-不僅在奧地利。社會住房的目的是糾正這種情況。但是，尤其是在經濟瓶頸時期，通過稅收補貼的獨棟房屋正成為許多儲蓄的受害者。近年來的國際發展引起了歐盟的激烈辯論。中心問題：誰可以利用社會住房？

有競爭問題嗎？

在對泛歐辯論的回應中，2005在瑞典向歐盟競爭委員會提起了由地主協會歐洲私有財產代表（歐洲財產基金會）向歐盟競爭委員會提起的訴訟-由於通過向私人融資的私人房地產開發商提供廉價貸款而導致競爭扭曲。男高音：市場上的任何人都不應受到青睞，並不能通過公共資金獲得好處。甚至在社會住房方面也是如此。根據私人房東的意願，房東必須要么在相同條件下工作，要么僅實際使有需要的人受益。
但是，當斯堪的納維亞人坐在餐桌旁商討妥協時，在荷蘭發現了更成功的模仿者。 2010，歐盟委員會確認了荷蘭在自由競爭問題上的投訴。正如國際租戶協會IUT的芭芭拉·斯坦伯格（Barbara Steenbergen）所概述的那樣，結果是：“因此，必須限制最貧困人口的供應。貧民窟出來只是時間問題。“

荷蘭案

荷蘭遊戲的新規則：對於非營利性開發商“ Wocos”，每年的收入上限為33.000歐元（以前為38.000歐元）-總收入，現在也獨立於家庭居民的數量。進行比較：例如，在維也納，單身人士每年的淨收入限制為43.970歐元（兩個人：65.530歐元ff），作為獲得補貼的租金和合作社住房的前提。奧地利有550.000戶家庭，約有1,25百萬人使用社會住房。如果降低收入限額，仍有多少人有權獲得補貼住房？
斯蒂芬根談到荷蘭的情況：“因此立即排除了650.000個家庭。阿姆斯特丹45平方米公寓的租金目前約為1.000歐元。在城市的邊緣，等待時間現在長達9年。“此外，建築物的質量也可能遭受巨大的損失。由於較低的收入限制和租金，未來的居住區也必須盡可能便宜地建造。

社會住房作為國家目標

2011威脅要在法國重複類似的事情。一家私人房東公司再次向歐盟提出申訴-但遭到了“大國”的抵制：在5月份對歐盟的回應中，法國2013宣布社會住房迅速總結了該州的目標。從那以後，沉默一直是一個原因。民族國家的所有權顯然在歐盟的競爭原則上是勝利的。畢竟，補助性原則適用於住房-這是國家的事。

歐盟關於社會住房的討論

歐盟內部正在越來越多地討論這些問題：在2013，6月，歐洲議會批准了關於歐盟社會住房的報告草稿。具有許多建議，要求和提示的第一個討論文件。會發生什麼？你不知道 IUT的Steenbergen說：“委員會仍然沒有這樣說。”他還研究了歐盟的民主瓶頸：“如果每個人都反對，而委員會仍然不採取行動，那麼就沒有民主赤字嗎？官員投票反對議會的明確投票。”
對於歐洲社會住房CECEDHAS協會秘書長克萊爾·魯梅特（Claire Roumet）來說，這篇論文還為時過早：“我將過去20年稱為社會住房政策失落的兩年。各地的住房成本都有所增加。一部分人口沒有足夠的錢來住房。”
對社會住房的不同解釋是一個基本問題，而不是國家規模的問題：“大多數國家都把重點放在促進財產上。在危機期間，住房資金減少，相關補貼被關閉。那是不可持續的。住宅樓必須進行相應的調整，” Roumet說。
“我們在旗幟上寫了恢復公眾利益的標誌。我認為我們需要向負責人解釋非營利性住房的運作方式。在大多數國家，只有自由和完全補貼的市場是已知的。經濟適用房供應在市場上不起作用。市場有抬高價格的趨勢，“國際租戶協會的Steenbergen不僅希望委員會的專家組，還希望傳播奧地利模式。

奧地利人的榜樣

但是，究竟是什麼使奧地利模式成為國際比較中的呢？奧地利房地產，建築和住房研究所IIBW的沃爾夫岡·阿曼（Wolfgang Amann）：“我們的系統具有所謂的綜合租賃市場。這意味著商業和社會租賃市場相互競爭。除了真正富裕的住房外，這兩個市場的住房都開放。這導致了有利的價格和質量競爭。同時，社會租金僅略低於自由市場租金。結果，用於住房推廣的公共支出低於EU15的平均水平。”
但是，眾所周知，並非所有事物都是完美的。 “我們有一個所謂的內幕局外人問題。擁有舊租約的絕大多數家庭生活得很好且價格便宜。但是目前正在尋找住房的人要困難得多。此外，這主要影響到年輕家庭，這些家庭通常不得不負擔更緊的預算。通常，如果您的規劃期很長，那麼您將擁有巨大的優勢。如果您不知道半年後將住在哪裡，則必須為此付出高昂的代價，“ Amann概述了目前的情況。但是，在國際比較中，正如前面的例子所示，奧地利在價格和供應上都很好。

奧地利租金

自2009年以來，需要用於住房成本的可支配家庭收入在租賃住房中所佔的比例已從23％上升到25％。發展情況根據租金類別而有所不同。在優質住宅租金中，住房成本增加了約三個百分點，佔2013家庭可支配收入的28％。沒有養卹金的住房，即主要是年輕家庭，住房成本很高。它主要影響獨居者（婦女佔31％，男性佔28％）和單親家庭（佔31％）。尤其重要的是，家庭已經在公寓中住了多長時間對於住房費用至關重要。

自2009以來，主要租賃公寓的租金在各個租賃細分中以不同的速率上漲。儘管2009-2013成本的總體增長為13％，但私人租賃領域的住宅租金卻增加了17,2％，從每平方米6,6歐元增加到7,8歐元。合作住房的增加在去年同期顯著降低，為百分之十。在2013年內，市政住宅必須比8,3高出2009％。

對於新合同（不超過前一個租賃期的五年），平均每平方米支付7,6歐元。長期租賃超過30年的家庭花費4,8歐元，包括運營成本。
（來源：奧地利統計局）

推廣與慈善

對於美國住房發展協會主席馬庫斯·斯特姆（Markus Sturm）而言，奧地利住房體系的成功主要基於兩大支柱：“一方面，這是住房補貼，另一方面是非營利性的住房行業。通過數十年間財務狀況良好的房地產開發和具有社會約束力的住房開發商之間基於合作關係的相互作用，可以顯著擴大經濟適用房的供應。“詳細：在奧地利，社會住房建設已佔住房總量的24％，歐盟比較第二。
除了住房供應之外，配備GemeinnützigeWohnbauträger的系統也是一個經濟因素，正如Sturm強調的那樣：“由於持續提供住房補貼和高權益的非營利性建築協會，其穩定的新建築能力不僅約為每年已建成公寓總數的三分之一。但也確保了強勁的經濟勢頭。”

非營利開發商

奧地利大約有六分之一的居民住在由非營利組織建造和/或管理的公寓中。目前，非營利性房地產行業在全國范圍內管理865.700公寓，其中252.800公寓為公寓。這相當於奧地利住房總存量的25％。三十年前，這一份額仍然約為百分之十。 2013由建築協會13.720公寓完成，2014 16.740是新公寓。
在每年大約50.000左右完工的公寓中，有50％得到補貼，50％得到資助（以前：70％/ 30％）。補貼的公寓樓目前完全由非營利組織承擔，商業開發商參與私人融資的公寓建築。（來源：GBV）。

回到指定用途

這就是為什麼規定住房補貼如此重要的原因：“為確保住房模式，重新引入住房補貼專款無疑是先決條件。如果您想將社會住房維持在通常的高水平，但它還需要採取措施來加強非營利性住房公司以及有效的社會住房土地徵用工具。“類似地，Amann IIBW表示：”我懇求無聊！我們需要在住房促進的財務安全方面保持連續性。我們需要平衡比例的補貼住房和私人住房。我們需要有競爭力的非營利性建築協會。”

當前房屋統計

2013是在奧地利幾乎所有51.000公寓中建造的。它不包括將通過收購，建造或改建現有建築物在維也納建造的單元。根據目前的數字，結果比上一年高出16％。與2011相比，增加了近30％。 2013取得的良好竣工結果主要歸因於多層住宅建設，該住宅建設平均比過去兩年增加了近一半的公寓數量（比36高出2012％，比58高出2011％）。
（來源：奧地利統計局）

通過廣泛獲得社會和平

但是回到基本問題，即誰現在應該獲得社會住房，以及為什麼。 Sturm von vwbf：“與其他國家相比，受補貼的住房部門的特點是廣大人口都能進入。這已經證明了自己。由此產生的社會混合有效地防止了諸如法國城市（Banlieus）之類的種族隔離傾向，從而防止了空間上可見的社會分層以及經常相關的社會“爆炸物”。”
不僅如此，斯圖姆並不孤單，住房政策專家阿曼（Amann）也意識到在國內廣泛獲得社會住房的必要性：“奧地利擁有龐大的社會住房部門的方式也向中小企業開放，這具有許多優勢。所有社會階層在同一家庭中的共存是一種極為有效的社會粘合劑。每天彼此見面並打招呼，並且認識鄰居的孩子的人，對另一個“社會階層”通常非常陌生的問題有更好的理解。由於社會融合，沒有貧民窟，也沒有燃燒的郊區。社會租金是如此昂貴，以至於大型的補貼住房也比英國的住房補貼計劃或荷蘭的稅收優惠便宜。
在維也納的聯邦首都，社會融合是住房政策的重要因素。作為世界上最宜居城市的定期排名也獎勵了這一事實。 Wohnbaustadtrat邁克爾·路德維希（Michael Ludwig）發言人克里斯蒂安·考夫曼（Christian Kaufmann）：“我們不希望社會弱勢集中在某些社區。維也納與眾不同，我們也希望保留這一點。由於有荷蘭，瑞典和法國，我們啟動了關於社會住房保護的決議，該決議已加入歐洲的30城市。”

照片/視頻： SHUTTERSTOCK.

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