Affordable húsnæði: hvað ætti félagslegt húsnæði?

Að búa, sérstaklega hagkvæm, er aðalpólitískt mál - ekki aðeins í Austurríki. Félagsbústöðum er ætlað að bæta úr þessum aðstæðum. En sérstaklega á tímum efnahagslegra flöskuhálsa, er einbyggingin, sem niðurgreidd er með skattlagningu, fyrir mörgum sparnaður. Alþjóðleg þróun undanfarin ár sem hefur kallað fram upphitaða umræðu í Evrópusambandinu. Mið spurningin: hver getur nýtt sér félagslega húsnæðið?

Spurning um samkeppni?

Til að bregðast við samevrópsku umræðunni höfðaði 2005 mál frá leigusamtökunum European Property Foundation, fulltrúi einkaeigenda, í Svíþjóð til samkeppnisnefndar ESB - vegna röskunar á samkeppni með ódýrari lánum til einkafjármagnaðra fasteignaaðila. Tenór: Enginn á markaðnum ætti að vera í hag og öðlast kosti með opinberum sjóðum. Ekki einu sinni í tengslum við félagslegt húsnæði. Samkvæmt óskum einka leigusala verður leigusali annað hvort að starfa við sömu aðstæður eða ætti aðeins í raun að koma þeim sem þarfnast.
En meðan Skandinavar settust við borðið og semdu um málamiðlun fannst í Hollandi farsælari eftirbreytendur. 2010 staðfesti framkvæmdastjórn Evrópusambandsins kvörtun Hollendinga vegna útgáfu frjálsrar samkeppni. Með afleiðingum, eins og Barbara Steenbergen frá Alþjóðlegu leigjendasamtökunum IUT, segir: „Þannig þurfti að takmarka framboðið til þeirra fátækustu. Það er aðeins tímaspursmál áður en gettó kemur fram. “

Hollenska málið

Nýju leikreglurnar í Hollandi: Fyrir „Wocos“, verktakana sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, tekjumark 33.000 Evra á ári (áður 38.000 Evra) - brúttó og nú einnig óháð fjölda íbúa heimilisins. Til samanburðar: Í Vín, til dæmis, er einn einstaklingur háður nettó tekjumörkum 43.970 evru á ári (tveir einstaklingar: 65.530 evrur ff) sem forsenda fyrir niðurgreiddri leigu og samvinnuhúsnæði. 550.000 heimilin og um 1,25 milljónir manna nota félagslegt húsnæði í Austurríki. Hve margir hefðu enn rétt á niðurgreiddu húsnæði ef tekjumörkin væru lækkuð?
Steenbergen um ástandið í Hollandi: „650.000 heimilin voru þannig strax útilokuð. Leiguverð í Amsterdam fyrir 45 fermetra íbúð er nú um það bil 1.000 Evra. Í jaðri borgarinnar eru biðtímarnir nú allt að níu ár. “Að auki ógna gæði hússins einnig að þjást gríðarlega. Vegna lægri tekjumarka og leigu verður einnig að byggja framtíðarsvæði íbúða eins ódýrt og mögulegt er.

Félagslegar íbúðir sem þjóðlegt markmið

2011 hótaði að endurtaka eitthvað svipað í Frakklandi. Enn og aftur kvartaði einkafyrirtæki leigusala til ESB - en hitti andspyrnu „Grande Nation“: Í svari við ESB í maí 2013 lýsti Frakkland yfir því að félagslegt húsnæði tók fljótt saman markmið ríkisins. Síðan þá hefur þögn verið orsök. Eignarréttur þjóðríkisins hefur greinilega unnið sigur á samkeppnisreglu ESB. Þegar öllu er á botninn hvolft, þá nær niðurgreiðslureglan um húsnæði - það er þjóðinni mál.

Umræða ESB um félagslegt húsnæði

Spurningar sem nú eru í auknum mæli ræddar innan ESB: Í júní 2013 samþykkti Evrópuþingið drög að skýrslu um félagslegt húsnæði í Evrópusambandinu. Fyrsta umfjöllunarrit með mörgum ábendingum, kröfum og ábendingum. Hvað mun gerast? Þú veist það ekki. „Framkvæmdastjórnin hefur enn ekki sagt það,“ segir Steenbergen frá IUT og skoðar einnig lýðræðislegan flöskuháls í ESB: „Ef allir eru andvígir og framkvæmdastjórnin er enn ekki að hreyfa sig, þá er ekki um lýðræðishalla að ræða? Embættismenn greiða atkvæði gegn skýrum atkvæðum þjóðþinga. “
Fyrir Claire Roumet, framkvæmdastjóra European Association of Social Housing CECODHAS, er blaðið ekki of snemmt: „Ég kalla síðustu 20 árin tvö töpuðu áratuga stefnu um félagslegt húsnæði. Alls var aukning á húsnæðiskostnaði. Hlutar íbúanna eiga ekki nóg fyrir húsnæði. “
Mismunandi túlkanir á félagslegu húsnæði eru grundvallarmál, ekki spurning um stærð lands: „Flest lönd einbeita sér að eflingu eigna. Í kreppunni eru minna fjármagn til húsnæðis, niðurgreiðsla námsefna er lögð niður. Það er ekki sjálfbært. Aðlaga verður íbúðarhús í samræmi við það, “segir Roumet.
„Við höfum skrifað aftur til almannahagsmuna á fánunum. Ég held að við þurfum að útskýra fyrir þeim sem eru í forsvari hvernig sjálfseignarhúsnæði virkar. Í flestum löndum er aðeins frjálslyndur og algjörlega niðurgreiddur markaður þekktur. Ódýrt húsnæðisframboð virkar ekki á markaðnum. Markaðurinn hefur tilhneigingu til að hækka verð, "Steenbergen frá Alþjóðlegu leigjendasamtökunum óskar ekki aðeins hóps sérfræðinga framkvæmdastjórnarinnar, heldur einnig að dreifa austurríska fyrirmyndinni.

Austurríska leiðin sem fyrirmynd

En hvað gerir austurríska líkanið í alþjóðlegum samanburði yfirleitt? Wolfgang Amann frá austurrísku rannsóknastofnuninni í fasteignum, byggingu og húsnæði IIBW: „Við erum með kerfi með svokallaða samþætta leigumarkaði. Þetta þýðir að viðskipta- og félagsleg leigumarkaður er í samkeppni sín á milli. Heimili sem líta út fyrir húsnæði - nema virkilega auðmenn - eru báðir markaðshlutar opnir. Þetta leiðir til hagstæðs verðs og gæða samkeppni. Á sama tíma eru félagslegar leigur aðeins miðlungs undir frjálsum leigumarkaði. Fyrir vikið eru útgjöld hins opinbera til eflingar húsnæðis undir meðaltali ESB15. “
En eins og allir vita er ekki allt fullkomið. „Við erum með svokallað innherjavandamál. Mikill meirihluti heimila með gamalla leigusamninga býr vel og ódýrt. En hver er nú í húsleitinni, það hefur mun erfiðara. Að auki hefur þetta aðallega áhrif á ungt heimili, sem almennt þurfa að láta sér nægja herða fjárveitingar. Almennt, ef þú ert með langa skipulagshorfur, hefurðu stórfelldan kost. Ef þú veist ekki hvar þú munt búa á hálfu ári, þá verður þú að borga dýrt fyrir það “, greinir Amann frá núverandi ástandi. Í alþjóðlegum samanburði er Austurríki, eins og fyrri dæmi sýna einnig, vel í verði og framboði.

Leigu í Austurríki

Frá árinu 2009 hefur hlutur ráðstöfunartekna heimilanna sem þarf að verja í húsnæðiskostnað í leiguhúsnæði hækkað úr 23 prósent í 25 prósent. Þróunin er breytileg eftir leiguflokki. Í aðalleigu íbúða hækkaði húsnæðiskostnaður um þrjú prósentustig og var 2013 prósent af ráðstöfunartekjum heimilanna í 28. Húsnæði án lífeyris, þ.e. aðallega yngra heimila, hefur háan húsnæðiskostnað. Það hefur aðallega áhrif á einbúa einstaklinga (konur 31 prósent, karlar 28 prósent) og heimila með einstætt foreldri (31 prósent). Ekki síst af öllu, hversu lengi heimilisfólkið býr nú þegar í íbúðinni er mikilvægt fyrir fjárhæð húsnæðiskostnaðar.

Leigu á helstu leiguíbúðum hefur hækkað á mismunandi taxta í einstökum leiguþáttum síðan 2009. Þó að heildarhækkun 2009-2013 kostnaðar hafi verið 13 prósent, þá hækkaði leigu á íbúðum í almennum leigumiðnaði um 17,2 prósent, úr 6,6 í 7,8 evrur á fermetra. Hækkanir á samvinnuhúsnæði voru verulega minni eða um tíu prósent á sama tíma árið áður. Sveitarfélög sveitarfélaga þurftu að greiða 2013 prósent meira en 8,3 á 2009 ári.

Fyrir nýja samninga (allt að fimm ár af fyrra leigutímabili) er greitt að meðaltali 7,6 Evra á fermetra. Heimili sem eru með langtímaleigu yfir 30 ár verja 4,8 evrum að meðtöldum rekstrarkostnaði.
(Heimild: Hagstofa Austurríkis)

Kynning og góðgerðarstarf

Fyrir Markus Sturm, formann Samtaka um húsnæðisþróun vwbf, byggist árangur austurríska húsnæðiskerfisins aðallega á tveimur stoðum: „Annars vegar er um að ræða niðurgreiðslur á húsnæði og hins vegar húsnæðisiðnaðurinn sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni. Með samspili sem byggir á samspili fjárhagslega vel útbúins fasteignaþróunar og samfélagsbundinna húsnæðisframkvæmda hefur tekist að auka verulega framboð á viðráðanlegu húsnæði á undanförnum áratugum. “Í smáatriðum: Með hlutdeild 24 prósenta af heildar húsnæðisstofninum eru byggingar félagslegra íbúða í Austurríki í ESB samanburður í öðru lagi.
Burtséð frá framboði húsnæðis er kerfið með Gemeinnützige Wohnbauträger einnig efnahagslegur þáttur, eins og Sturm leggur áherslu á: „Vegna stöðugra húsnæðisstyrkja og byggingarfélaga sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni er ekki aðeins stöðugt nýbyggingargeta um þriðjungur af heildar íbúðum á ári en tryggir einnig sterka efnahagslega skriðþunga. “

Hönnuðir sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni

Um það bil sjötti íbúi Austurríkis býr í íbúð byggð og / eða stjórnað af sjálfseignarstofnunum. Húsnæðisiðnaðurinn sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni stýrir nú 865.700 íbúðum á landsvísu, þar af 252.800 íbúðir. Þetta samsvarar um það bil 25 prósent af heildar húsnæðisstofninum í Austurríki. Fyrir þrjátíu árum var þessi hlutur enn um tíu prósent. 2013 var lokið við byggingafélögin 13.720 íbúðir, 2014 16.740 voru nýjar íbúðir.
Af þeim íbúðum sem nú er lokið um 50.000 á ári eru 50 prósent niðurgreidd, 50 prósent fjármögnuð (áður: 70 prósent / 30 prósent). Hin niðurgreiða fjölbýlishús er nú að fullu borin af hagnaðarskyninu, atvinnuþróunaraðilarnir taka þátt í einkafjármögnuðu íbúðarhúsnæði. (Heimild: GBV).

Aftur að eyrnamerkingu

Þess vegna er svo mikilvægt að kveða á um niðurgreiðslur á húsnæði: „Til að tryggja húsnæðislíkanið er vissulega forsenda fyrir því að endurmarka eyrnamerki húsnæðisstyrkja. Ef þú vilt viðhalda félagslegu húsnæðinu á venjulegu háu stigi, en það þarf einnig ráðstafanir til að styrkja húsnæðisfyrirtækin sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni sem og skilvirk tæki til landakaupa fyrir félagslegt húsnæði. “Á sama hátt sér Amann IIBW:„ Ég bið um leiðindi! Við þurfum samfellu í fjárhagslegu öryggi kynningar á húsnæði. Við þurfum jafnvægi á hlutfalli niðurgreidds og einkafjármagnaðs húsnæðis. Við þurfum samkeppnishæf byggingarsamtök sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni. “

Núverandi húsnæðistölfræði

2013 voru byggðar yfir Austurríki næstum 51.000 íbúðir. Það felur ekki í sér einingarnar sem byggja á í Vín með kaupum, byggingu eða umbreytingu á núverandi byggingum. Með þessari núverandi tölu var útkoman meira en 16 prósent hærri en árið á undan. Í samanburði við 2011 var aukningin næstum 30 prósent. Góði frágangurinn sem náðst hefur í 2013 má aðallega rekja til íbúða í fjölbýli, sem að meðaltali skilaði nærri helmingi fleiri íbúðum en síðustu tvö ár (auk 36 prósenta miðað við 2012, auk 58 prósent yfir 2011).
(Heimild: Hagstofa Austurríkis)

Félagslegur friður með víðtækum aðgangi

En aftur til grundvallarspurningarinnar um hver ætti nú að hafa aðgang að félagslegu húsnæði - og hvers vegna. Sturm von vwbf: „Öfugt við önnur lönd einkennist niðurgreiddi húsnæðisgeirinn af aðgengi breiðra landshluta. Það hefur sannað sig. Félagsleg blanda sem kom í veg fyrir í raun kom í veg fyrir aðgreiningarhneigð eins og í frönskum borgum (Banlieus) og þannig staðbundna félagslega lagskiptingu með oft tilheyrandi félagslegum „sprengiefnum“.
Með þessu áliti er Sturm ekki einn, einnig viðurkennir Amann, sérfræðingur í húsnæðismálum, innlendum, víðtækum aðgangi að félagslegu húsnæði: „Austurríska leiðin með stórum atvinnuhúsnæði, sem einnig eru opin fyrir lítil og meðalstór fyrirtæki, hefur ýmsa kosti. Sambúð allra samfélagsflokka á sömu heimilum er gríðarlega árangursrík félagsleg lím. Sá sem sér hvor annan daglega og heilsar og þekkir börn nágrannanna hefur miklu betri skilning á oft nokkuð framandi vandamálum hinna „félagsstéttarinnar“. Sem afleiðing af félagslegri samþættingu eru engin gettó og engin brennandi úthverfi. Félagslegar leigur eru svo dýrar að jafnvel stórfellt niðurgreitt húsnæði er ódýrara en til dæmis húsnæðisstyrkkerfið í Bretlandi eða skattaívilnanir í Hollandi. “
Í sambands höfuðborg Vínar er félagsleg blanda nauðsynlegur þáttur í húsnæðisstefnunni. Regluleg efstu sæti sem bærilegasta borg heims verðlauna einnig þessa staðreynd. Christian Kaufmann, talsmaður Wohnbaustadtrat Michael Ludwig: „Við viljum ekki samþjöppun félagslegra veikleika í ákveðnum hverfum. Það aðgreinir Vín og við viljum varðveita það líka. Vegna Hollands, Svíþjóðar og Frakklands höfum við hleypt af stokkunum ályktuninni um varðveislu félagslegra íbúða sem hefur gengið í 30 borgir Evrópu. “

Photo / Video: Shutterstock.