Մատչելի բնակարան. Ի՞նչ պետք է ունենա սոցիալական բնակարանները:

Բնակարանը, հատկապես մատչելի բնակարանները, կենտրոնական քաղաքական խնդիր է ոչ միայն Ավստրիայում: Սոցիալական բնակարանները նախատեսված են դա շտկելու համար: Բայց հատկապես տնտեսական խոչընդոտների ժամանակ սոցիալական բնակարանների շինարարությունը, որը սուբսիդավորվում է հարկերով, դառնում է շատ խնայողությունների պլանի զոհ: Միջազգային զարգացում վերջին տարիներին, որը բուռն բանավեճ է առաջացրել Եվրամիությունում: Հիմնական հարցը. Ո՞ւմ է թույլատրվում օգտվել սոցիալական բնակարաններից:

Մրցակցության հարց.

2005 թվականին European Property Foundation տանտերերի ասոցիացիան, որը մասնավոր տանտերերի ներկայացուցիչն էր, բողոք ներկայացրեց ԵՄ մրցակցային հանձնաժողով Շվեդիայում, ինչը հարուցեց համընդհանուր քննարկում, քանի որ մրցակցությունը խեղաթյուրվում էր ավելի էժան վարկերի միջոցով՝ համեմատած մասնավոր ֆինանսավորվող, մասնավորի հետ։ անշարժ գույքի մշակողները. Տենոր. Շուկայում ոչ մեկին չպետք է նախապատվություն տրվի և կարողանա առավելություններ ստանալ հանրային միջոցների միջոցով: Նույնիսկ սոցիալական բնակարանների համատեքստում։ Մասնավոր տանտերերի ցանկությամբ նա կամ պետք է աշխատի նույն պայմաններով, կամ միայն օգուտ քաղի նրանց, ովքեր իրականում կարիք ունեն։
Բայց մինչ սկանդինավցիները նստեցին և բանակցեցին փոխզիջման շուրջ, Նիդեռլանդներում գտնվեցին ավելի հաջողակ նմանակողներ: 2010 թվականին ԵՄ հանձնաժողովը բավարարել է Նիդեռլանդների հայցը՝ ազատ մրցակցության խնդրի վերաբերյալ։ Հետևանքներով, ինչպես ասում է Բարբարա Սթենբերգենը վարձակալների միջազգային ասոցիացիայից IUT. «Այսպիսով, մատակարարումը պետք է սահմանափակվեր ամենաաղքատների համար: Գետտոների առաջացումը միայն ժամանակի հարց է»։

Հոլանդական (քայքայված) դեպք

Խաղի նոր կանոնները Նիդեռլանդներում. «Wocos»-ի՝ շահույթ չհետապնդող գույքի կառուցապատողների համար կա տարեկան 33.000 եվրո եկամտի սահման (նախկինում 38.000 եվրո)՝ համախառն և այժմ նաև անկախ բնակիչների թվից։ մի տնային տնտեսություն. Համեմատության համար՝ Վիեննայում, օրինակ, տարեկան 43.970 եվրո զուտ եկամտի սահմանաչափը (երկու հոգի՝ 65.530 ֆունտ եվրո) նախապայման է սուբսիդավորվող վարձակալության և կոոպերատիվ բնակարանների համար: Ավստրիայում սոցիալական բնակարաններից օգտվում է 550.000 տնային տնտեսություն և շուրջ 1,25 միլիոն մարդ: Քանի՞ հոգի դեռ կունենա սուբսիդավորվող բնակարանների իրավունք, եթե եկամտի սահմանաչափը իջեցվի:
Steenbergen-ը Նիդեռլանդներում տիրող իրավիճակի մասին. «650.000 տնային տնտեսություններ անմիջապես դուրս են մնացել: Ամստերդամում 45 քմ բնակարանի վարձակալության արժեքը ներկայումս կազմում է շուրջ 1.000 եվրո։ Քաղաքի ծայրամասերում սպասման ժամկետն այժմ հասնում է ինը տարի»: Բացի այդ, շենքի որակը նույնպես սպառնում է ահռելի տուժել: Եկամուտների ավելի ցածր սահմանների և վարձավճարների պատճառով ապագա բնակելի թաղամասերը նույնպես պետք է հնարավորինս էժան կառուցվեն։

Սոցիալական բնակարանաշինությունը որպես ազգային նպատակ

2011 թվականին նման բան սպառնում էր կրկնվել Ֆրանսիայում։ Մասնավոր տանտեր ընկերություններից մեկը կրկին բողոքեց ԵՄ-ին, սակայն հանդիպեց «Grande Nation»-ի դիմադրությանը. 2013թ. մայիսին ԵՄ-ին ուղղված պատասխանում Ֆրանսիան առանց հավելյալ հապաղելու հայտարարեց սոցիալական բնակարանների կառուցումը որպես պետական ​​նպատակ: Այդ ժամանակվանից ի վեր լռություն է տիրում պատճառի մասին։ Ազգային պետության անհատական ​​պատասխանատվությունն ակնհայտորեն գերակայել է ԵՄ մրցակցության սկզբունքի նկատմամբ: Ի վերջո, սուբսիդիարության սկզբունքը գործում է բնակելի շինարարության համար. դա զուտ ազգի գործն է։

ԵՄ քննարկում սոցիալական բնակարանների վերաբերյալ

Հարցեր, որոնք այժմ գնալով դառնում են թեմա ԵՄ ներսում. 2013թ. հունիսին ԵՄ խորհրդարանն ընդունեց Եվրամիությունում սոցիալական բնակարանների վերաբերյալ զեկույցի նախագիծը: Առաջին քննարկման թուղթ՝ բազմաթիվ առաջարկներով, պահանջներով և ակնարկներով: Ի՞նչ է լինելու դրանից: Մեկը չգիտի. «Հանձնաժողովը դեռևս չի բարձրաձայնել այդ մասին», - IUT-ից Ստենբերգենը նույնպես ժողովրդավարական խոչընդոտներ է տեսնում ԵՄ-ում. «Եթե բոլորը դեմ են արտահայտվում, և Հանձնաժողովը դեռ չի շարժվում, մի՞թե չկա ժողովրդավարական դեֆիցիտ: Պաշտոնյաները որոշում են խորհրդարանների միանշանակ քվեարկությանը դեմ»։
Սոցիալական բնակարանային ապահովության հարցերով եվրոպական կապի կոմիտեի CECODHAS-ի գլխավոր քարտուղար Քլեր Ռումետի համար այս փաստաթուղթը դեռ վաղ չէ. «Վերջին 20 տարին ես անվանում եմ սոցիալական բնակարանային քաղաքականության երկու կորցրած տասնամյակներ: Ամենուր բնակարանային ծախսերի աճ է եղել։ Բնակչության մի մասը բնակարանի համար բավարար գումար չունի»։
Սոցիալական բնակարանների տարբեր մեկնաբանությունները հիմնարար հարց են, այլ ոչ թե երկրի չափի հարց. «Երկրների մեծ մասը կենտրոնացած է սեփականության խթանման վրա: Ճգնաժամի ժամանակ, սակայն, բնակարանաշինության համար միջոցներն ավելի քիչ են, իսկ անհատական ​​սուբսիդիաները կրճատվում են։ Դա կայուն չէ: Բնակարանային սուբսիդիաները պետք է համապատասխանաբար ճշգրտվեն», - պարզաբանում է Ռումեթը:
«Մենք հավատարիմ ենք շահույթ չհետապնդողներին վերադառնալուն: Կարծում եմ՝ պետք է պատասխանատուներին բացատրել, թե ինչպես է աշխատում համայնքային բնակարանաշինությունը: Երկրների մեծ մասում հայտնի են միայն լիբերալ և ամբողջությամբ սուբսիդավորվող շուկան։ Այնուամենայնիվ, շուկայի միջոցով բնակարանների մատչելի մատակարարումը չի աշխատում: Շուկան ունի գների աճի միտում», - Վարձակալների միջազգային ասոցիացիայից Ստենբերգենը ցանկանում է ոչ միայն ունենալ փորձագիտական ​​խումբ Հանձնաժողովից, այլև տեսնել ավստրիական մոդելի տարածումը:

Ավստրիական ճանապարհը որպես մոդել

Բայց ինչո՞վ է աչքի ընկնում ավստրիական մոդելը միջազգային համեմատության մեջ: Վոլֆգանգ Ամանը անշարժ գույքի, շինարարության և բնակարանների IIBW տեղական հետազոտական ​​ինստիտուտից. «Մենք ունենք համակարգ, այսպես կոչված, ինտեգրված վարձակալության շուկաներով: Սա նշանակում է, որ առևտրային և սոցիալական վարձակալության շուկաները մրցակցում են միմյանց հետ։ Շուկայի երկու հատվածներն էլ բաց են տուն փնտրող տնային տնտեսությունների համար, բացի իսկապես հարուստներից: Սա հանգեցնում է գնի և որակի շահավետ մրցակցության: Միևնույն ժամանակ, սոցիալական վարձավճարները միայն չափավոր ցածր են ազատ շուկայական վարձավճարներից: Արդյունքում, բնակարանային սուբսիդավորման պետական ​​ծախսերը ցածր են ԵՄ 15-ի միջինից»:
Բայց ինչպես բոլորը գիտեն, ամեն ինչ չէ, որ կատարյալ է։ «Մենք ունենք այն, ինչ կոչվում է ներսի-դրսի խնդիր: Հին վարձակալության պայմանագրերով տնային տնտեսությունների ճնշող մեծամասնությունը լավ և էժան է ապրում: Բայց եթե ներկայումս բնակարան եք փնտրում, ապա դա շատ ավելի դժվար է։ Ի լրումն, սա հիմնականում ազդում է երիտասարդ տնային տնտեսությունների վրա, որոնք պետք է բավարարվեն ընդհանուր առմամբ ավելի խստացված բյուջեներով: Ընդհանուր առմամբ, եթե դուք ունեք երկար պլանավորման հորիզոն, դուք հսկայական առավելություն ունեք: Եթե ​​չգիտես, թե որտեղ ես ապրելու վեց ամսից, ստիպված կլինես բավականին թանկ վճարել դրա համար»,- ասում է Ամանը` ուրվագծելով ներկա իրավիճակը։ Միջազգային համեմատության մեջ, սակայն, Ավստրիան լավ վիճակում է գնի և առաջարկի առումով, ինչպես ցույց են տալիս նաև նախորդ օրինակները։

Վարձով Ավստրիայում

2009 թվականից ի վեր տնային տնտեսությունների տնօրինվող եկամտի մասնաբաժինը, որը պետք է ծախսվի վարձակալված բնակարանների բնակարանային ծախսերի վրա, 23 տոկոսից հասել է 25 տոկոսի: Զարգացումը տարբերվում է՝ կախված վարձակալության կատեգորիայից: Մասնավոր հիմնական վարձակալություններում բնակարանային ծախսերի մասնաբաժինը աճել է մոտ երեք տոկոսային կետով և կազմել է տնային տնտեսությունների տնօրինվող եկամտի 2013 տոկոսը 28 թվականին: Կենսաթոշակ չունեցող տնային տնտեսությունները, այսինքն՝ հիմնականում երիտասարդ տնային տնտեսությունները, ունեն բնակարանային ծախսերի մեծ մասնաբաժին: Հատկապես տուժել են միայնակ (կանայք 31 տոկոս, տղամարդիկ՝ 28 տոկոս) և միայնակ տնային տնտեսություններ (31 տոկոս): Վերջին, բայց ոչ պակաս կարևորը, թե որքան ժամանակ է տնային տնտեսությունը ապրում բնակարանում, էական նշանակություն ունի բնակարանային ծախսերի մասնաբաժնի չափի համար:

Հիմնական վարձակալությամբ բնակարանների վարձավճարները բարձրացել են տարբեր տեմպերով առանձին վարձակալության հատվածներում 2009 թվականից ի վեր: Մինչդեռ 2009-ից 2013 թվականների ընթացքում ծախսերի ընդհանուր աճը կազմել է 13 տոկոս, մասնավոր վարձակալության հատվածում բնակարանների վարձավճարներն աճել են 17,2 տոկոսով, մասնավորապես 6,6-ից մինչև 7,8 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար: Համեմատության նույն ժամանակահատվածում կոոպերատիվ բնակարանների աճը զգալիորեն ցածր է եղել՝ տասը տոկոսով: 2013 թվականին ավագանու բնակարանների համար 8,3 տոկոսով ավելի պետք է վճարվեր, քան 2009 թվականին։

Նոր պայմանագրերի դեպքում (մինչև հինգ տարի նախորդ վարձակալության ժամկետները) մեկ քառակուսի մետրի համար վճարվում է միջինը 7,6 եվրո։ 30 տարուց ավելի երկարաժամկետ վարձակալությամբ տնային տնտեսությունները ծախսում են 4,8 եվրո՝ ներառյալ գործառնական ծախսերը:
(Աղբյուր՝ Վիճակագրություն Ավստրիա)

Հովանավորություն և բարեգործություն

Vwbf Բնակարանային խրախուսման ասոցիացիայի նախագահ Մարկուս Շտուրմի համար Ավստրիական բնակարանային համակարգի հաջողությունը հիմնականում հիմնված է երկու սյուների վրա. . Ֆինանսապես լավ սարքավորված գույքի առաջմղման և սոցիալապես նվիրված բնակարանային կառուցապատողների գործընկերության վրա հիմնված փոխգործակցության շնորհիվ վերջին տասնամյակների ընթացքում հնարավոր է եղել զգալիորեն ընդլայնել մատչելի բնակարանների մատակարարումը»: Ավստրիայում սոցիալական բնակարանները ԵՄ համեմատությամբ երկրորդ տեղում են:
Բացի բնակարանների մատակարարումից, շահույթ չհետապնդող բնակարանային կառուցապատողների հետ համակարգը նաև տնտեսական գործոն է ներկայացնում, ինչպես շեշտում է Շտուրմը. շինարարության արդյունքը կազմում է տարեկան ավարտված բնակարանների ընդհանուր թվի մոտ մեկ երրորդը երաշխավորված, բայց նաև ապահովում է ուժեղ տնտեսական խթաններ»:

Ոչ առևտրային շինարարներ

Ավստրիայի յուրաքանչյուր վեցերորդ բնակիչն ապրում է ոչ առևտրային կազմակերպությունների կողմից կառուցված և/կամ կառավարվող բնակարանում: Շահույթ չհետապնդող բնակարանաշինությունը ներկայումս տնօրինում է 865.700 բնակարան ամբողջ երկրում, որից 252.800-ը համատիրություններ են: Սա համապատասխանում է Ավստրիայի ամբողջ բնակարանային ֆոնդի մոտ 25 տոկոսին: Երեսուն տարի առաջ այս համամասնությունը մոտ տասը տոկոս էր: 2013 թվականին շենքային միավորումների կողմից ավարտվել է 13.720 բնակարան, իսկ 2014 թվականին՝ 16.740 նոր բնակարան։
Մոտ 50.000 բնակարաններից, որոնք ներկայումս ավարտվում են ամեն տարի, 50 տոկոսը սուբսիդավորվում է, իսկ 50 տոկոսը մասնավոր ֆինանսավորմամբ (նախկինում՝ 70 տոկոս/30 տոկոս): Սուբսիդավորվող բազմահարկ բնակարանները ներկայումս ամբողջությամբ տնօրինվում են ոչ առևտրային կազմակերպությունների կողմից, մինչդեռ առևտրային գույքի կառուցապատողները ներգրավված են մասնավոր ֆինանսավորմամբ համատիրությունների շինարարության մեջ: (Աղբյուր՝ GBV):

Վերադարձ դեպի հատկացում

Ահա թե ինչու է այդքան կարևոր բնակարանային սուբսիդիաների ամրագրումը. «Բնակարանային մոդելն ապահովելու համար բնակարանային սուբսիդավորման միջոցների վերաբաշխումը, անշուշտ, նախապայման է: Եթե ​​ցանկանում եք սոցիալական բնակարանները պահել սովորական բարձր մակարդակի վրա, ձեզ անհրաժեշտ են նաև միջոցներ՝ ամրապնդելու ոչ առևտրային բնակարանային ընկերությունները, ինչպես նաև արդյունավետ գործիքներ սոցիալական բնակարանների համար հող ձեռք բերելու համար»: IIBW-ից Ամանը նման կերպ է տեսնում. «Ես պաշտպանում եմ ձանձրույթը: ! Մեզ անհրաժեշտ է շարունակականություն բնակարանային սուբսիդավորման ֆինանսական ապահովության հարցում։ Մեզ պետք է հավասարակշռություն սուբսիդավորվող և մասնավոր ֆինանսավորվող բնակարանների միջև: Մեզ պետք են մրցունակ շահույթ չհետապնդող շինարարական ասոցիացիաներ»:

Ընթացիկ բնակարանային վիճակագրություն

2013 թվականին Ավստրիայում կառուցվել է գրեթե 51.000 բնակարան։ Ներառված չեն այն միավորները, որոնք պետք է կառուցվեն Վիեննայում՝ գոյություն ունեցող շենքերի ընդարձակման, շինարարության կամ վերափոխման աշխատանքների արդյունքում: Այս ընթացիկ ցուցանիշով արձանագրվել է արդյունք, որն ավելի քան 16 տոկոսով գերազանցում է նախորդ տարվա ցուցանիշը։ 2011 թվականի համեմատ աճը կազմել է գրեթե 30 տոկոս։ 2013-ին ձեռք բերված ավարտական ​​լավ արդյունքը հիմնականում պայմանավորված է բազմահարկ բնակելի շինարարությամբ, որը միջինում արտադրել է գրեթե կես ավելի շատ բնակարաններ, քան նախորդ երկու տարիներին (գումարած 36 տոկոս 2012-ի համեմատ, գումարած 58 տոկոս 2011-ի համեմատ):
(Աղբյուր՝ Վիճակագրություն Ավստրիա)

Սոցիալական խաղաղություն լայն հասանելիության միջոցով

Բայց վերադառնանք էական հարցին, թե ով և ինչու պետք է այժմ մուտք ունենա սոցիալական բնակարաններ: Շտուրմ vwbf-ից. «Ի տարբերություն այլ երկրների, սուբսիդավորվող բնակարանային ոլորտը բնութագրվում է բնակչության լայն շերտերի հասանելիությամբ: Դա ինքն իրեն ապացուցել է։ Արդյունքում առաջացած սոցիալական խառնուրդը հնարավորություն տվեց արդյունավետորեն կանխել սեգրեգատիվ միտումները, ինչպիսիք են ֆրանսիական քաղաքներում (banlieus) և, հետևաբար, տարածականորեն տեսանելի սոցիալական շերտավորումը հաճախ կապված սոցիալական «պայթուցիկներով»:
Շտուրմն այս կարծիքում մենակ չէ, բնակարանային քաղաքականության փորձագետ Ամանը նույնպես տեսնում է սոցիալական բնակարանների ներքին, լայն հասանելիության անհրաժեշտություն. «Ավստրիական ճանապարհը սոցիալական բնակարանների մեծ հատվածներով, որոնք բաց են նաև միջին չափի ընկերությունների համար, ունի մի քանի առավելություններ: Սոցիալական բոլոր խավերի համակեցությունը միևնույն բազմաբնակարան շենքերում անչափ արդյունավետ սոցիալական ցեմենտ է: Յուրաքանչյուր ոք, ով ամեն օր տեսնում և բարևում է միմյանց և ճանաչում է հարևանի երեխաներին, շատ ավելի լավ է հասկանում մյուս «սոցիալական խավի» հաճախ բոլորովին անծանոթ խնդիրները։ Սոցիալական ինտեգրման արդյունքում մենք չունենք գետտո և վառվող արվարձաններ։ Սոցիալական վարձավճարներն այնքան թանկ են, որ նույնիսկ լայնածավալ սուբսիդավորվող բնակարաններն ավելի էժան են, քան, օրինակ, Մեծ Բրիտանիայում բնակարանների սուբսիդավորման համակարգը կամ Նիդեռլանդներում հարկային արտոնությունները»։
Վիեննայի դաշնային մայրաքաղաքում սոցիալական խառնուրդը էական գործոն է բնակարանային քաղաքականության մեջ: Կանոնավոր լավագույն վարկանիշները՝ որպես աշխարհի ամենահարմար քաղաքը, նույնպես հարգում են այս փաստը: Քրիստիան Կաուֆման, բնակարանային խորհրդատու Մայքլ Լյուդվիգի խոսնակ. «Մենք չենք ցանկանում, որ սոցիալապես անապահով մարդկանց կենտրոնացվեն որոշակի թաղամասերում: Հենց սա է առանձնացնում Վիեննան, և մենք ցանկանում ենք այդպես պահպանել: Նիդեռլանդների, Շվեդիայի և Ֆրանսիայի պատճառով մենք սկսեցինք սոցիալական բնակարանների պահպանման վերաբերյալ բանաձևը, որին միացել են Եվրոպայի 30 քաղաքներ»:

Ֆոտո / Վիդեո: Shutterstock.